新農村建設需要大量的資金支持，但現實中農戶難以獲得足額的貸款。其癥結在于農村宅基地、房屋等財產不能正常流通，更不能抵押。因此，構建以宅基地融資為核心的農地金融制度，不僅能有效地解決目前制約農戶貸款的抵押物問題，也能提高金融機構經營農戶貸款的積極性。
農村宅基地融資模式設計
農村宅基地抵押貨款擔保證券——間接融資模式。在這里，金融機構是農村宅基地抵押貸款擔保證券的發起人，該證券發行前提為金融機構向宅基地使用權人發放以宅基地為抵押的貸款。宅基地抵押貸款擔保證券產品運作過程中，需要成立特殊目的載體SPV（Special Purpose Vehicle），SPV也稱為特殊目的機構/公司，其職能是在資產證券化過程中，購買、包裝證券化資產和以此為基礎發行資產化證券。設立特殊載體SPV最終目的在于將證券化的宅基地抵押貸款與金融機構的其他資產有效隔離開來，最終實現風險隔離，最大限度地減少金融機構可能發生的破產風險對宅基地抵押貸款擔保證券產品運行所造成的負面影響。農村宅基地抵押貨款擔保證券的具體運行流程如圖1所示。
圖1 農村宅基地抵押貸款擔保證券流程
根據資產證券化的基本理論，農村宅基地抵押貸款擔保證券產品運行過程主要包括以下幾個重要步驟：
第一步：成立宅基地合作社。村委會以宅基地入股方式組建的宅基地合作社后，由宅基地合作社選擇有支農性質的金融機構，以宅基地設立抵押。在宅基地抵押貸款擔保證券運作過程中，宅基地合作社扮演著村委員（農民集體）的代理角色。
第二步：組建資產池。金融機構是宅基地抵押貸款擔保證券的發起人，為了保證金融資產收益的穩定性、最大程度地降低融資風險，應選擇增值潛力較高區域的農村宅基地抵押貸款形成一系列的資產組合，構建資本證券化的資產池。
第三步：成立特殊載體SPV。金融機構與特殊載體SPV簽訂正式的宅基地抵押貸款購買協議，正式出售給SPV，實現真實金融產品出售，完成破產隔離。
第四步：信用增級。信用增級可分為內部增信和外部增信，考慮到目前宅基地抵押貸款擔保證券產品設計應簡單明了，因此，建議采用外部增信方式，可由地方政府組建的國有擔保公司對該金融產品提供擔保。
第五步：信用評級。信用評級分為初評與發行評級兩部分，在初評階段，主要對宅基地債券信用等級進行分析，最終確定信用增級的程度，在產品信用增級完成之后，信用評級機構會再次對宅基地債券進行評級，即產品發行評級，評級結果向社會投資者公布。
第六步：發行證券。在SPV對宅基地抵押貸款擔保證券進行打包，完成信用評級之后，則由證券機構對該金融產品證券開展承銷業務，證券公司在對其進一步包裝之后，向廣大社會投資者推介，并將扣除相關費用的募集資金之后交由SPV，SPV再根據產品買賣協議價格向金融機構支付購買款。
第七步：清償證券，支付宅基地抵押貸款擔保證券本息及中介費用，產品結束運行。
農村宅基地債券——直接融資模式。農村宅基地債券發起人為農村土地合作社，只有在農民集體的宅基地入股、國有擔保公司的信用增級的前提下，農村宅基地債券產品才能發行。具體運行流程如圖2所示。
圖2 農村宅基地債券運作流程
第一步：成立土地合作社。考慮到交易成本（費用）、規模效應兩方面因素，不建議小規模的宅基地所有者作為委托人來發行債券。村委會可以宅基地入股方式組建宅基地合作社后，宅基地合作社以法人身份去挑選大型證券機構，以宅基地增值收益權來發行債券，在宅基地債券發行過程中，宅基地合作社是以農民集體的代理角色身份出現的。
第二步：信用增級。信用增級由內部增信與外部增信組成，內部信用增級主要由發行人通過提供直接追索權、優先/次級結構安排、流動性支持等方式給予宅基地債券信用支持。外部信用增級是指由第三方提供向宅基地債券提供信用支持，主要包括第三方機構擔保、銀行信用證、保險和抵押投資賬戶等。考慮到目前宅基地債券仍然處于探索時期，外部增信方式顯得尤為重要，可由各級地方政府組建的國有擔保公司對宅基地債券提供信用擔保。
第三步：信用評級。信用評級由初評與發行評級兩部分構成，在初評階段，主要對宅基地債券信用等級分析，以確定需信用增級的程度，在完成信用增級階段后，信用評級機構會對宅基地債券再次進行評級，即產品發行評級，評級結果向社會投資者公布。
第四步：發行債券。在對基礎資產進行打包并完成信用評級之后，由宅基地合作社委托證券組織承銷宅基地債券。為了保證這一金融產品收益的穩定性、風險的分散性，應選擇增值潛力較大的宅基地發行債券。在對宅基地債券這一金融產品包裝之后，證券公司向社會投資者推介，并將募集到的社會資金扣除相關費用（成本）后交還宅基地合作社。
第五步：清償債券，支付宅基地債券本金、利息及中介費用，宅基地債券結束運行。
農村宅基地融資模式創新配套制度設計
開展宅基地融資試點工作。宅基地融資這一特殊金融產品供給方式，一定要與我國農村實際緊密結合，宅基地融資需求主要來源于農業生產、家庭生活兩方面。因此，可以先挑選一些基礎條件已經成熟的農村地區開展宅基地融資試驗，比如外出經商活動比較頻繁、農業經營規模化程度較高的村鎮，這些試點成功之后再逐步在全國范圍推廣。
構建“政府監管+市場運營”融資機制。單純的依靠政府部門信用提供融資擔保，不符合市場經濟運行規則，然而單純依靠市場主體提供融資擔保又會面臨政策方面“瓶頸”，因此，構建地方政府與社會資本相結合的融資平臺顯得尤為重要。首先，在政府機構信用擔保的基礎上，可以考慮組建國有擔保公司，由國有擔保公司對宅基地融資進行外部信用增級，以吸引大量社會資本參與前期融資平臺建設。其次，在宅基地融資過程中，政府部門主要責任為承擔監管平臺運營，不承擔具體業務的決策、經營等工作，業務經營及市場性決策等行為（包括平臺的前期注資及后期利潤分配等等）交由參與的社會資本主體來完成。
加強宅基地融資服務體系建設。一是完善宅基地評估組織，統一評估程序及評估標準，以確保宅基地評估價值公平合理，保障農民權益。
二是籌建功能完備的產權交易中心，集中辦理物權的轉讓事宜，并及時發布物權流轉的相關信息，為宅基地的流轉與變現提供交易平臺。
完善宅基地融資風險補償與監管機制。針對農村土地經營權抵押貸款風險補償不足的實際情況，可由政府部門牽頭，加大政策性涉農保險的覆蓋面，構建抵押貸款風險處置長效機制（參與方及其關系如圖3所示），當農戶無法及時償還抵押貸款時，可以由風險補償資金按一定比例補償金融機構相應損失。
圖3 宅基地融資風險處置運作流程
完善相關配套政策。一是加快農村信用體系建設步伐。結合我國農村宅基地融資業務實際情況，真正建立涵蓋農民、農業企業、家庭農場等相關主體的信用檔案，實現相關信用信息共享，充分發揮征信機制的激勵與約束作用，進一步降低融資成本、融資風險創造條件，以增強農戶外部借款能力。
二是通過行政力對金融機構加以進行引導，比如：可以通過適當放寬此類貸款準備金率，直接減免金融機構相關稅費率等方式，調動其開展抵押貸款業務的積極性，通過利息補貼等相關措施加大對抵押貸款的獎勵力度，以降低信貸市場的交易費用（成本）。
三是健全農村社會保障體系。進一步健全、完善我國農村社會保障制度，構建城鄉一體的農民失地保險機制，逐步弱化宅基地的生活、養老等基本保障功效，把更多農民從對宅基地全面依靠狀態之下真正、全面地解放出來。
（作者供職于河南財政稅務高等專科學校）
中國鄉村發現網轉自：中國土地
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