一、這是一個影響深遠的“大新聞”
國務院在2015年8月10日發(fā)布的《關于開展農村承包土地的經營權和農民住房財產權抵押貸款試點的指導意見》（國發(fā)(2015)45號）所明確的 “農村承包土地的經營權和農民住房財產權”抵押貸款試點方案，和全國人民代表大會常務委員會2015年12月27日發(fā)布的《關于授權國務院在北京市大興區(qū)等232個試點縣（市、區(qū)）、天津市薊縣等59個試點縣（市、區(qū)）行政區(qū)域分別暫時調整實施有關法律規(guī)定的決定》（2015年12月27日第十二屆全國人民代表大會常務委員會第十八次會議通過）兩個重要文件所明確的為實現(xiàn)“農村承包土地的經營權和農民住房財產權抵押貸款”而暫停的《物權法》和《擔保法》部分條款的規(guī)定，終于落地。其中，農房抵押貸款試點范圍為59個縣市區(qū)，農地抵押貸款試點范圍為232個縣市區(qū)。
毫不夸張的說，這是一項足以影響億萬農民和農業(yè)發(fā)展模式的重大改革。農民賴以生存的生產資料和重要財產是基于《農村土地承包法》和《土地管理法》取得的土地承包經營權和宅基地使用權，然而根據(jù)《物權法》第一百八十四條和《擔保法》第三十七條規(guī)定“耕地和宅基地均不得抵押”，這兩項財產并沒有金融功能，不能有效流轉，不能抵押融資，嚴重限制了農村資源、資金、資產的流動，制約了農業(yè)和農村的發(fā)展，也嚴重約束和限制了農民的財產自由（直觀的例子，在城市若有一套住房，當需要創(chuàng)業(yè)或遇到重大疾病時，可以馬上辦理抵押貸款得到一筆資金解決生產生活中的重大問題；而若在農村有一套住房，哪怕是豪宅，也不具備任何融資和變現(xiàn)的能力，也不具備經濟保障功能，更不具備任何投資價值）。而今，兩權抵押大范圍試點的鋪開，一方面意味著農村核心資源開始流動能促進農村的發(fā)展和三農問題的解決，另一方面各大銀行及相關機構（如至少會涉及評估機構、拍賣機構、公證機構、律師事務所，乃至法院、地方政府、登記部門、征信機構、擔保公司等）都面對新的擔保物并開展一系列工作。
為便于讀者更好理解兩權抵押制度的背景、發(fā)展以及新規(guī)的核心內容，筆者結合多年來對農地和農宅抵押相關法律問題的跟蹤和關注，圍繞“土地的經營權和農民住房財產權”抵押相關問題，解讀、梳理和分析如下。
二、兩權抵押的背景和早期試點情況
較之農民住房財產權（宅基地使用權及農村住房所有權），兩權之一的“土地承包經營權”在近十年來，各地嘗試和試點都較多，而且方式多樣，范圍也較廣。
如國務院2008年以《關于武漢城市圈資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會建設綜合配套改革試驗總體方案的批復》批準了武漢為“兩型社會”試驗區(qū)并被賦予先行先試的政策創(chuàng)新權。2009年又以《關于成都市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合改革試驗總體方案的批復》及《關于重慶統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗總體方案的復函》批準了成都、重慶兩個統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展綜合配套改革試驗區(qū)，對農村土地經營權抵押進行了探索和創(chuàng)新。此間，筆者亦有幸曾參與過部分“兩型社會建設”和“綜合配套改革試驗”的相關課題和研究工作。
此后，2010年7月，人民銀行、銀監(jiān)會、證監(jiān)會和保監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)了《關于全面推進農村金融產品和服務方式創(chuàng)新的指導意見》，提出要探索推出農村土地承包經營權和宅基地使用權抵押貸款，在不改變土地集體所有制性質、不改變土地用途和不損害農民土地承包權益的前提下，探索開展相應的抵押貸款試點，豐富“三農”貸款增信的有效方式和手段。
基于上述政策指引，除武漢、成都和重慶外，海南、云南、湖南、湖北、山東、浙江、安徽、甘肅、福建、廣西、江蘇省太倉市等多地或出臺了專門的農村土地承包經營權抵押政策和試點辦法，或雖未出臺具體政策和規(guī)范性文件，但當?shù)叵嚓P部門和金融機構也在進行相關試點、實踐和嘗試（也包括抵質押登記方式方法的嘗試創(chuàng)新）。因此，雖然國務院在2015年底才開始全面推進兩權抵押的改革試點的落地，并最終上升到立法的高度，應該說與近十年來各地在中央政策之下的各種試點和嘗試的經驗和成果的積累分不開。
三、兩權抵押貸款試點相關法律問題
根據(jù)物權法定原則和《物權法》第一百八十四條規(guī)定，“下列財產不得抵押：（一）土地所有權；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規(guī)定可以抵押的除外；……”、《最高人民法院關于審理涉及農村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》第十五條規(guī)定，“承包方以其土地承包經營權進行抵押或者抵償債務的，應當認定無效。對因此造成的損失，當事人有過錯的，應當承擔相應的民事責任?！保闯蠗l件的荒地外，農村其他土地的承包經營權均不能以抵押的方式進行流轉。
《最高人民法院關于為推進農村改革發(fā)展提供司法保障和法律服務的若干意見》規(guī)定，“在審理土地承包經營權流轉案件中，要嚴格執(zhí)行《物權法》、《農村土地承包法》以及最高人民法院《關于審理涉及農村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》等法律、司法解釋的規(guī)定，對改變土地集體所有性質、改變土地用途、損害農民土地承包權益的流轉行為，要依法確認無效?！钡戎T多規(guī)定，無不強調了對土地承包經營權和宅基地使用權等進行抵押的限制。
然而抵押擔保制度是民事基本法律制度之一，根據(jù)《憲法》第六十二條和六十七條規(guī)定，應由全國人大及其常委會修改和解釋。為此，國務院制定的行政法規(guī)和相關規(guī)范性文件并無突破《物權法》和《擔保法》的權限。為此，國務院的《關于開展農村承包土地的經營權和農民住房財產權抵押貸款試點的指導意見》（國發(fā)(2015)45號）明確“涉及被突破的相關法律條款，應提請全國人大常委會授權在試點地區(qū)暫停執(zhí)行。”于是，才有了全國人大常委會的決定，“（在試點地區(qū)）暫時調整實施集體所有的耕地使用權、宅基地使用權不得抵押的規(guī)定。在防范風險、遵守有關法律法規(guī)和農村土地制度改革等政策的基礎上，賦予農村承包土地（指耕地）的經營權和農民住房財產權（含宅基地使用權）抵押融資功能，在農村承包土地的經營權抵押貸款試點地區(qū)，允許以農村承包土地的經營權抵押貸款；在農民住房財產權抵押貸款試點地區(qū)，允許以農民住房財產抵押貸款。”，并授權國務院予以實施并制定配套制度。
自此，在試點地區(qū)進行兩權抵押貸款有了明確的法律依據(jù)。（之所以單獨分析這個問題，是因為有讀者朋友向我提及，因此順帶解釋一下）
需要注意的是，在新規(guī)出臺前，部分地方法院在此類抵押相關合同糾紛中，亦認為，“對于農村承包土地的經營權進行抵押雖然沒有法律規(guī)定，但是根據(jù)《中共中央關于推進農村改革發(fā)展若干重大問題的決定》和《國務院關于開展農村承包土地的經營權和農民住房財產權抵押貸款試點的指導意見》的相關精神，作為推進農村土地承包經營權流轉改革試點確定的城市，原告與被告土地的抵押應當遵守國家政策，雙方簽訂的抵押合同有效，對抵押農村承包土地在流轉中產生的收益享有優(yōu)先受償權。”（云南省開遠市人民法院，(2015)開民二初字第215號《遠市農村信用合作聯(lián)社訴開遠市紅地果蔬種植專業(yè)合作社等金融借款合同糾紛案》）即以判決方式認可該等抵押合同的效力（本處不討論法院裁判的合法性問題）。當然，在本次新規(guī)出臺后，試點地區(qū)因有明確法律依據(jù)而免卻爭議，但對未列入試點范圍的地區(qū)，相應抵押是否合法有效，則有待更權威的答案。
四、兩權抵押貸款新規(guī)核心條文解讀
由于住房財產權抵押和承包土地經營權抵押貸款暫行辦法所涉及的問題大致相同，除農地抵押辦法第四條關于土地公有制原則性宣示、第五條關于兩種抵押權人的區(qū)分、第十六條和第二十條關于農村產權交易平臺的特別規(guī)定外，因此兩部新規(guī)的條文結構大致相同，條文數(shù)量亦差不多，前者共24條后者29條。為方便理解，現(xiàn)以農房抵押貸款辦法為線索，結合農地抵押辦法規(guī)定，對其中所涉及的重要內容分項解讀如下（為表述方便，各自簡稱為“農房抵押”和“農地抵押”，為方便閱讀，部分行文及表述略隨意）。需要注意的是，本次新規(guī)一些重要原則、制度安排等，都已在此前國務院的指導意見中有明確規(guī)定，因此，要學習理解兩部新規(guī)，國務院指導意見和《中國人民銀行有關負責人就農村“兩權”抵押貸款試點相關問題答記者問》（2015年8月24日），是必讀文件。
（一）關于立法依據(jù)的規(guī)定
【條文】農房抵押第1條，農地抵押第1條
【解讀】法律依據(jù)：本條是本辦法的法律依據(jù)的規(guī)定，明確是基于是國務院的指導意見和全國人大常委會的授權決定。
（二）關于定義的規(guī)定
【條文】農房抵押第2條，農地抵押第2條
【解讀】
1、農房抵押貸款第2條本條是對住房財產權抵押貸款的定義的規(guī)定：
（1）前提： “不改變宅基地歸集體所有的性質的所有權性質（《憲法》第十條）”；
（2）抵押物：明確“農民住房財產權”的權利內容（抵押物）是“住房所有權”和“宅基地使用權”，且二者不得分割和分離；
（3）貸款人：貸款人只能是“銀行業(yè)金融機構”。難怪在新規(guī)出臺后，互聯(lián)網金融圈的朋友會說，銀行需要什么，國家就可以支持，然而，互聯(lián)網金融公司需要拓展新業(yè)務時需要什么，國家就進行限制，在不少人看來，央媽是銀行的親媽這句話看來并非虛言；
（4）借款人和抵押人：借款人必須是擁有住房且符合條件的“農民”；抵押人：擁有“農民住房所有權及所占宅基地使用權”的“農民”；而農地抵押貸款的借款人和抵押人是“農戶”、“經營主體”。
（5）借款人和抵押人是否可以不是同一人？根據(jù)本條規(guī)定，并未限制抵押人只能為自己借款提供抵押。結合下文（本辦法第22條）規(guī)定，抵押人和借款人可以不是同一人，這樣的話，農房抵押就比較靈活了，只要符合條件，可以相互為對方貸款提供抵押擔保更靈活；
（6）問題：“委托貸款”、“債權轉讓”、“資產證券化”等業(yè)務，換言之，盡管在借貸關系下“貸款人”只能是銀行，但是不排除最終債權人是其他主體的可能性；
（7）展望：農民所享有的全部財產權利，終將消除因其身份而受限的所謂“保護性規(guī)定”，終將打破僅限于向銀行提供抵押的限制，實現(xiàn)最終權利自由。對農民而言，沒有財產權利的自由，就不會有人身權利的自由，農民就不會最終得到解放。
2、農地抵押貸款
農地抵押貸款定義明確抵押人/借款人還包括“符合條件的承包方農戶或農業(yè)經營主體”。符合條件的借款人包括家庭承包取得的土地承包經營權和以流轉方式獲得經營權的經營主體，主要是指根據(jù)《土地管理法》、《土地承包法》、《農業(yè)法》和《農村土地承包經營權流轉管理辦法》等規(guī)定受讓取得承包經營權的承包農戶及其他按有關法律及有關規(guī)定允許從事農業(yè)生產經營的組織和個人。
（三）關于試點范圍的規(guī)定
【條文】農房抵押第3條，農地抵押第3條
【解讀】農房抵押試點地區(qū)的范圍，僅限明確的天津市薊縣等59個試點縣市區(qū)。農地抵押的試點地區(qū)包括北京大興區(qū)等232個縣市區(qū)。
（四）貸款條件
【條文】農房抵押第4條，農地抵押第5-7條
【解讀】
1、農房抵押第4條是關于“以農民房地抵押應具備的條件”的規(guī)定。對銀行辦理貸款業(yè)務和制定相關業(yè)務管理制度和操作手冊來說，非常重要。而且這些條件需要“同時具備”。具體說來：
（1）要借款人本人主體適格、征信良好，實操中，銀行應調取借款農民的征信；
（2）抵押物清潔且有權屬證明，同時未被納入拆遷范圍。對于銀行而言，實操中需要借款人提供房屋所有權證和集體土地使用權證，同時，是否還需要向征遷部門確認“房屋未被列入掙錢范圍”？
（3）這句話似乎隱含著借款人只能用自己的農房抵押的限制性要求？根據(jù)《土地管理法》第六十二條第一款規(guī)定，“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準?！?，農民只能擁有一處宅基地。業(yè)務操作中，借款人/抵押人還應有其他住房才可以抵押農房。意味著需要借款人提供租房證明或在城鎮(zhèn)擁有房產等有其他穩(wěn)定居所的證明材料。
還需要考慮一個問題，貸款逾期基地使用權被銀行處置后，其是否還能以集體成員身份再申請取得宅基地并建房？根據(jù)《土地管理法》第六十二條第四款規(guī)定，“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準?！?，但如果因貸款逾期銀行行使抵押權后，村民喪失宅基地使用權的，理論上，再次申請是沒有限制和禁止的。換言之，部分農民是否可以不斷申請新的宅基地蓋房抵押貸款，然后任由銀行對抵押物進行處置？
（4）農民住房所有權依托于宅基地使用權，宅基地的取得須基于集體經濟組織成員的農戶身份，宅基地的所有權人為集體經濟組織，因此，還需要所在的集體組織出具同意，當銀行實現(xiàn)抵押權要求處置抵押物時，地隨房走。此外，共有人也需要一并書面同意。需要留意的是，農村房屋的共有狀況可能往往比城市復雜得多，比如分家與否的區(qū)別、分家分戶與分家不分戶的區(qū)別。因此，銀行在做農民房產貸前調查文件和操作手冊時，還需要對農村狀況有更深入的了解，相關細節(jié)上還要更細致一些。
2、農房抵押與農地抵押有所區(qū)別，除抵押物不同外，還有抵押人不同。農地抵押的抵押人包括農戶及其他農業(yè)經營主體。與農地抵押而言，因為不同主體對抵押物享有的權利內容不同，因此設定抵押的具體條件和要求也不相同。
（五）借款用途
【條文】農房抵押第5條，農地抵押第8條
【解讀】本條是關于貸款用戶的規(guī)定，原則性規(guī)定“優(yōu)先用于農業(yè)生產經營”，但兜底表述為“貸款人認可的合法用途”，也意味著貸款用途沒有具體限制。因此，銀行在制定農房貸款的規(guī)章制度、貸前調查審查等文件時，不需要有太多的限制。當然，不排除監(jiān)管部門通過專門監(jiān)督、鼓勵引導等措施進行檢查等方式進行約束。
（六）抵押率和貸款額度
【條文】農房抵押第6條，農地抵押第9條
【解讀】抵押率是指“抵押貸款本息之和與抵押物估價價值之比”。坦率地說，在農村房屋和宅基地沒有流轉、投資、保值增值等金融功能的情況下，農房的抵押率肯定高不起來。簡單的說就是與城鎮(zhèn)商品房這樣的硬通貨不同，這樣的房地拿在手里沒有價值。農房評估標準和價格怎么確定？即使有后半句所說的“財政貼息、農業(yè)保險農房保險等”增信手段的支持，抵押率也不太可能提高。根本上說，限制農民房屋所有權自由流轉的權利這個前提不消除，農房抵押貸款的抵押率怎么提高這個問題就不容易解決。
（七）貸款利率標準
【條文】農房抵押第7條，農地抵押第10條
【解讀】雖原則性要求參考央行公布的基準利率，但自央行全面放開金融機構貸款利率管制后，銀行貸款利率已市場化，這一規(guī)定僅供參考意義。當然，銀行在制定涉農抵押貸款利率標準時，可能還需要考慮扶農政策等因素有所不同。
（八）貸款期限
【條文】農房抵押第8條，農地抵押第11條
【解讀】本條規(guī)定并無特別之處。當然，各大行面臨的問題還包括考慮農房建筑質量使用壽命等問題，綜合考慮貸款期限。至于其他因素，與其他貸款業(yè)務需要考慮的問題并無不同。就筆者判斷，總體而言，考慮的因素越多，意味著農房抵押貸款的期限一般不會太長。
對農房抵押，主要自主決定。但對農地抵押，則明確鼓勵中長期貸款，中長期貸款是指貸款期限為一年以上五年以下的貸款?？紤]到農業(yè)生產及農地抵押的特殊性，因此期限上予以鼓勵，銀行在涉及農地抵押貸款產品時應考慮這個因素。當然這也需要人民銀行以具體的配套政策予以支持。
（九）抵押物評估
【條文】農房抵押第9條，農地抵押第12條
【解讀】評估：抵押貸款需要出具評估報告這是銀行的常規(guī)動作，也是據(jù)以確定貸款金額及匹配抵押率的基本要求?，F(xiàn)在，讓銀行“自評”或“雙方協(xié)商”方式確定抵押物的價值，估計有難度。而且，專業(yè)的評估機構關于農房抵押的評估是否有現(xiàn)成模型和方法，恐怕還是一個未知數(shù)。當然，如果在業(yè)務比較成熟的地區(qū)，以“自評或協(xié)商”方式評估的話，可以減輕借款人的貸款成本（評估費用需要借款人承擔），這一規(guī)定還是有價值，不過可操作性還比較差。
（十）鼓勵簡化創(chuàng)新，禁止增加其他費用
【條文】農房抵押第10條，農地抵押第13條
【解讀】銀行產品開發(fā)管理：這是一項新的且面對的是相對而言風險能力較差的群體、抵押物變現(xiàn)較差的業(yè)務，銀行要想在這項業(yè)務中賺錢，要盡早開發(fā)出適合該項業(yè)務的產品、管理、和服務方式，同時還要加強風控，確保業(yè)務安全。當然，不少金融機構（包括各類專業(yè)貸款機構）熟稔的那些各種服務費、咨詢費、管理費收費方式，銀行就盡可能不要用在農民身上了。
（十一）抵押登記
【條文】農房抵押第11條，農地抵押第14條
【解讀】抵押登記： 根據(jù)規(guī)定，農房抵押和農地抵押登記部門有所區(qū)別，前者是不動產登記機構，在2015年出臺《不動產登記暫行條例》及細則后，本條所涉登記部門、登記方式等都算是有清晰的依據(jù)了。后者是農業(yè)主管部門或政府授權的農村產權流轉交易平臺。相應地，涉及登記手續(xù)、調查程序乃至涉農地項目的盡調工作，都要注意這個規(guī)定及區(qū)別。在本次新規(guī)出臺前，前幾年各地的農地抵押貸款操作中，登記方式、登記部門不統(tǒng)一、不規(guī)范的情況大量存在，比如在兩型社會試點地區(qū)的武漢，武漢農村綜合產權交易所被授權作為武漢農村土地經營權抵押登記的登記機構辦理相關登記業(yè)務。本次試點的農地抵押登記政策，還是一脈相承的。
（十二）抵押物處置
【條文】農房抵押第12條，農地抵押第15條
【解讀】
1、農房抵押。抵押物能否合法地、順暢地處置，是保障銀行權利最終實現(xiàn)的根本問題，因此，本條十分重要。如果抵押物不能轉讓或流通受限，因此，農房和宅基地的處置變現(xiàn)（實現(xiàn)抵押權、優(yōu)先受償權）通道是銀行風險控制的重要考量。但是本條規(guī)定了一個前提，銀行還需要結合試點地區(qū)實際情況“配合試點地區(qū)政府在保障農民基本居住權”，這可能為實操帶來困擾。城鎮(zhèn)住房的強制執(zhí)行中長期受到“唯一住房”問題的牽絆和阻撓，現(xiàn)在農村住房更由于“農村村民一戶只能擁有一處宅基地”的法律規(guī)定帶來更大的挑戰(zhàn)。
同時，要求受讓人范圍“范圍原則上應限制在相關法律法規(guī)和國務院規(guī)定的范圍內”的規(guī)定，基本將受讓人限制在抵押人所在的集體經濟組織成員（村民）范圍之內，這樣的話，處置受讓范圍受限，變現(xiàn)效果將大打折扣。本條的“原則上”規(guī)定，亟需“例外安排”予以明確。那么現(xiàn)在，需要國務院明確一下可以向所在集體組織成員之外轉讓的具體條件，這可能是盤活整個試點辦法的牛鼻子，也是農地抵押融資功能更好實現(xiàn)的核心問題。
2、這是兩個辦法的核心條文。國務院此前指導意見的原則表述為“在保證農戶承包權和基本住房權利前提下，依法采取多種方式處置抵押物，完善抵押物處置措施。”，具體如何保證農戶的承包權和住房權，如果沒有更細化的政策落地，沒有對《土地管理法》和《土地承包法》相關條文的配套調整，則兩權抵押貸款的順利推進還將面臨諸多困難。與農房抵押貸款下處置抵押物時需要考慮農民的基本居住權不同，農地抵押就沒有“受讓人范圍原則上應限制在相關法律法規(guī)和國務院規(guī)定的范圍內”的限制性規(guī)定，主要是因為農地抵押和農房抵押的內容和性質有差異。對農地抵押，可以“采取貸款重組、按序清償、協(xié)議轉讓、交易平臺掛牌再流轉等多種方式處置”。
（十三）農村產權流轉交易平臺
【條文】農地抵押第16條
【解讀】這是農地抵押特有的問題。根據(jù)2015年1月22日國務院辦公廳關《于引導農村產權流轉交易市場健康發(fā)展的意見》（國辦發(fā)〔2014〕71號，）規(guī)定，“農村產權流轉交易市場是為各類農村產權依法流轉交易提供服務的平臺，包括現(xiàn)有的農村土地承包經營權流轉服務中心、農村集體資產管理交易中心、林權管理服務中心和林業(yè)產權交易所，以及各地探索建立的其他形式農村產權流轉交易市場。”，“農村產權流轉交易市場是政府主導、服務“三農”的非盈利性機構，可以是事業(yè)法人，也可以是企業(yè)法人。”這將是將來農地登記、處置、流轉的核心平臺。應予以充分關注。
（十四）確權登記
【條文】農房抵押第13條，農地抵押第17條
【解讀】配套工作任務落到了地方政府身上。首先要確保試點地區(qū)所有農房和宅基地的確權登記在冊，其次還要做好土地基準價、評估及處置等配套安排。操作上，地方政府要與銀行等機構聯(lián)合制定相關方案。以解決銀行的后顧之憂，建立穩(wěn)定的市場預期，同時，也是銀行建立農房抵押貸款相關制度和操作辦法的基礎。操作中，可以考慮各省銀行業(yè)主管部協(xié)同地方政府和銀行的當?shù)胤中?，協(xié)商一致后，形成所在省區(qū)域的指導性意見，縣市區(qū)政府落地即可。
（十五）風險補償基金
【條文】農房抵押第14條，農地抵押第18條
【解讀】風險保障制度旨在解決借款人和抵押人的后顧之憂，也就是在打消銀行的顧慮。我們難以想象銀行通過法律程序將村民提供的抵押物進行處置的措施如何實現(xiàn)，因此，試點地區(qū)可能考慮牽頭組織農民設立風險準備金，當農民貸款出現(xiàn)風險時，能夠確保農民基本居住權益。風險補償基金的資金來源、管理、運作、支付等，都需要地方政府多開動腦經。此外，本條規(guī)定的貼息政策，以政府補貼方式增強銀行放貸積極性。
（十六）政府性擔保及增信措施
【條文】農房抵押第15條，農地抵押第19條
【解讀】政府增信：上一個條文是政府為農民的風險兜底和對銀行的補貼激勵，本條涉及到的則是涉農金融中一個很重要的問題，即政府設立專司農民貸款融資相關業(yè)務的信用業(yè)務。操作方式是否是這樣？——包括農民的每筆抵押貸款都需要附加一個政府性擔保公司擔保文件，借款農民為此支付一筆擔保費用，或者以政府補貼方式進行。同時，還可以結合地方情況，就特別的貸款用途、特別的項目情況，有針對性的提供增信并對貸款使用進行指導、監(jiān)管和跟蹤，以引導銀行貸款資金流向和用途。
此外，由于農地產權流轉的核心流貸是產權交易平臺，因此對農地抵押而言，還鼓勵產權交易平臺為銀行貸款提供增信。
（十七）農地抵押下農業(yè)部門配套工作
【條文】農地抵押第20條
【解讀】農地抵押需要農業(yè)主管部門集中進行組織和協(xié)調，下一步各個地區(qū)的農業(yè)主管部門要盡快明確鑒證評估、交易平臺及處置的政策細則。
（十八）人民銀行再貸款支持
【條文】農房抵押第16條，農地抵押第21條
央行再貸款支持：再貸款是指央行為實現(xiàn)特定貨幣政策目標而對金融機構發(fā)放的貸款。本條意思是明確央行的職責，即央行分支機構對涉農房抵押貸款的銀行提供流動性支持，增強當?shù)劂y行積極性。
（十九）銀監(jiān)會政策支持
【條文】農房抵押第17條，農地抵押第22條
【解讀】銀監(jiān)部門政策支持：銀監(jiān)部門作為銀行開展農房抵押貸款的直接業(yè)務指導和監(jiān)管部門，本條要求銀監(jiān)部門在業(yè)務操作管理等方面，為銀行提供支持。
（二十）保監(jiān)會政策支持
【條文】農房抵押第18條，農地抵押第23條
【解讀】保監(jiān)部門政策支持：保監(jiān)會要鼓勵保險公司豐富產品線，盡快推出符合本辦法宗旨和要求的涉農保險產品，以及涉農房農地的保險產品。對貸款銀行而言，如同政府性擔保公司和交易平臺擔保的增信一樣，這也是一個很重要的增信安排。
（二十一）綜合監(jiān)管及其他規(guī)定
1、試點地區(qū)試點工作小組業(yè)務管理
【條文】農房抵押第19條，農地抵押第24條
【解讀】協(xié)調跟蹤管理。
2、人民銀行和銀監(jiān)會之分支機構監(jiān)管
【條文】農房抵押第20條，農地抵押第25條
【解讀】人民銀行檢測管理：對監(jiān)管部門的管理性要求，銀行和農民都不需要太關注本條。但銀行恐怕會涉及到一個階段后向監(jiān)管部門報數(shù)的問題（可能只需要it系統(tǒng)升級就可以了），所以也需要大致了解一下。
3、銀行據(jù)此制定相應管理制度和是手寫則，并抄報監(jiān)管部門
【條文】農房抵押第21條，農地抵押第26條
【解讀】銀行的政策落地：銀行制定農房抵押管理辦法（對借款人）、管理制度（對內部）、及操作實施細則（對業(yè)務人員），還需要根據(jù)本辦法，地方具體政策和配套措施結合本行的辦法和細則，制定方便執(zhí)行的操作手冊。同時，在總行和分行層面，需要組織專分支機構及相關部門人員組織專門培訓。
4、以兩權為他人抵押擔保的，參照適用
【條文】農房抵押第22條，農地抵押第27條
【解讀】農民以農房農地為他人提供抵押擔保：如前文討論，本辦法主要是針對借款人以自己所有的農村房地抵押貸款的情形，且本辦法對以房地為他人辦理抵押擔保并未限制和禁止，而本條的規(guī)定旨在明確，為他人貸款擔保時的依據(jù)等問題。
5、解釋與施行
【條文】農房抵押第23-24條，農地抵押第28-29條
【解讀】兩個辦法的發(fā)布時間應是2016年3月中旬，公開的時間是2016年3月24日，我們看到文件就開始施行了，所以學習要抓緊呢。
中國鄉(xiāng)村發(fā)現(xiàn)網轉自：現(xiàn)代風險管理
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