摘要：農村土地流轉價格是影響土地流轉順利進行的重要因素,它受自然因素、社會因素及流轉主體自身因素的影響。目前,我國農村土地定價理論尚不完善,未能綜合考慮所有因素,使得在土地流轉實踐中流轉價格存有許多問題。為解決農村土地流轉價格問題,政府要加強土地流轉信息的傳遞、完善監督機制,立足政府引導、增強農戶法律意識,增加土地流入方利益、建立合理的土地流轉價格機制以及完善土地流轉價格評估體系、實行分批流轉。
一、引言
我國實行家庭聯產承包制, 極大地激發了農民的生產積極性, 在農業快速發展、農民收入提高的同時, 也存在著土地細碎化、小規模分散的缺陷。土地細碎化降低了土地利用效率, 導致農產品價格偏高, 有人認為我國糧食價格比國際市場平均價格高出50%, 棉花、油、糖、肉等基礎農產品價格也持續倒掛, 使我國農產品沒有市場競爭力。進行土地流轉, 實現農產品集約化經營是解決這個問題的重要舉措。然而, 只有合理確定土地流轉價格, 才能促進土地健康、快速流轉。因此, 要全面考慮影響土地流轉價格的因素, 解決目前土地流轉價格存在的問題, 促進土地流轉。
二、影響土地流轉價格因素分析
農村土地價格受氣候、土壤厚度等自然因素和社會經濟發展水平、政府政策等社會因素的影響。農村土地流轉價格是指土地流轉時流入方給流出方的金額, 它有別于農村土地價格, 不僅受自然因素和社會因素的影響, 而且受農戶自身因素的影響。因此, 影響農村土地流轉價格因素可歸結為以下三大類。
(一) 自然環境因素
影響農村土地價格的自然環境因素很多, 包括土壤、氣候、水文、地形、污染程度等。土壤中水分、養分、空氣、熱量、土壤層厚度、酸堿度等因素越適宜植物生長, 土地價格越高。其中氣候直接決定著農作物種植經營方式, 其經營方式不同, 種植農作物所獲得的收益不同, 農村土地價格也不同, 比如農作物一年多熟地區的經營收益大于一年一熟地區, 相應的農村土地價格更高。水文是指地表水狀況, 它通過影響土壤質量來影響農作物產量, 進而影響農村土地價格。地形會影響土地的開發成本和種植農作物的類型, 開發成本越小, 適宜種植農作物收益越高, 土地價格越高。農村土地污染程度不同, 所生產的農作物產品質量存在差異, 土地價格存在相應的差異。我國自然條件好的農村土地, 比如近郊村、水庫下游農村土地流轉價格相對較高, 每公頃年租金為7500元~12000元, 而山區、邊遠鄉村農村土地自然條件較差, 流轉價格每公頃年租金僅為3000元~4500元。
(二) 社會因素
社會因素分為國內因素和國際因素。國內影響因素主要包括:經濟發展水平、農業生產技術水平、人口密度、受教育程度、國家政策、交通狀況等都會影響農村土地價格。隨著經濟的快速發展, 農產品需求不僅表現在食用上, 飼料使用、酒精和淀粉等工業深加工所占比重逐步增加。經濟發展水平提高, 社會總需求增加, 工業深加工、禽畜飼養等行業紛紛擴張, 對農產品的需求增加, 導致農產品價格上漲;經濟發展水平下降, 社會總需求下降, 工業深加工等行業發展前景黯淡, 對農產品需求降低, 導致農產品價格下降。因此, 經濟發展水平會影響農產品價格, 進而影響農村土地價格變動。農業生產技術進步將提高農產品的產出率并減少生產成本的投入, 增加農產品種植凈收益, 進而提高農村土地價格。人口密度越高, 對農村土地的需求越大, 農村土地價格越高。農民受教育程度越高, 進城務工機會越多, 對農村土地的需求越少, 農村土地價格越低。國家政策變動, 如征收某個地區的土地、減少農產品進口、農產品保護價收購、嚴守耕地紅線、保護優化糧食產能等都將直接或間接提高該地區農村土地價格。交通的便利程度會直接影響該地區能否進行機械化耕作, 機械化耕作會降低農產品生產成本, 提高農產品凈收益, 從而提高農村土地價格。國際影響因素主要包括:經濟發展水平、農業生產技術水平等。國外經濟發展水平提升, 農產品價格上漲, 國內農產品進口減少, 出口增加, 農產品需求增加導致農村土地價格上漲。國外農業生產技術水平也會通過影響國內農產品進出口間接影響國內農村土地價格。
(三) 農戶自身因素
農戶自身因素會直接影響農村土地流轉價格, 如農民年齡、農戶家庭人口構成、農戶離城鎮距離、農民受教育程度、農戶種植農作物收入占總收入比重等。農民年齡越大, 進城務工能力越低, 種植農作物維持收入的可能性越大, 而且年齡越大越依戀故鄉土地, 農民將土地流轉出去的意愿越低, 土地流轉價格將會增加。農戶家庭老人和小孩較多時, 中年人特別是中年婦女只能在家一邊種地一邊照顧家人, 如果將土地流轉出去, 整個家庭將會失去一部分收入, 這種情況下農戶將土地流轉出去的意愿較低, 土地流轉價格較高。農戶離城鎮距離越近, 就業機會越多, 對土地的依賴性越小, 將土地流轉出去的意愿越大, 土地流轉價格一般越低。農民受教育程度越高, 從事二三產業的可能性越大, 其收入遠大于種植農作物所獲取的收入, 這時農戶更愿意將土地流轉出去, 土地流轉價格降低。農戶種植農作物收入占總收入比重越大, 說明種植農作物對該農戶家庭維持生計的重要性越大, 農戶將土地流轉出去將喪失一大部分收入來源, 所以將土地流轉出去所需要的補償越多, 土地流轉價格越高。
三、農村土地流轉價格存在的問題及原因分析
根據土地流轉過程中的實際交易價格、農戶對土地流轉的了解程度、土地流轉的監管制度、土地流轉的區域差異等, 進一步分析農村土地流轉價格存在的問題及原因。筆者主要從農村土地流轉實際價格低于理論價格、農村土地流轉價格較為隨意、農村土地流轉價格過低、農村土地流轉價格地區差異較大等四點進行分析。
(一) 實際價格低于理論價格
理論上農村土地流轉價格是指農戶承包土地種植農作物能帶來的收益, 土地流入方為了取得土地經營權, 需要向土地流出方支付的金額。然而, 在實際交易過程中, 土地流入方向土地流出方支付的價格往往低于該理論價格, 農村土地流轉的實際價格是土地流入方為取得土地經營權向土地流出方實際支付的金額。農村土地流轉實際價格一般由流轉雙方所在的村集體組織協商確定, 并標注在土地流轉合同中。
農村土地流轉實際價格低于理論價格的原因很多:第一, 農村土地流轉信息不對稱, 流出方是分散的農戶, 所獲取的土地流轉信息少于土地流入方, 在協商土地流轉價格時處于弱勢一方, 故流出方獲得的實際價格低于其應獲得的理論價格。第二, 現實中控制農村集體土地產權的是村干部, 他們為了私人利益, 會逼迫農戶進行土地流轉, 或在農民不知情的情況下, 私自將村民土地經營權低價流轉給那些資金雄厚的大老板, 使農村土地流轉實際價格低于理論價格。第三, 農村土地流轉的理論價格計算方法很多, 比如現行市價法、重置成本法、收益凈現值法等, 其中普遍使用的計算方法是收益凈現值法。土地流入方將零散土地聚集到一起, 實現機械種植, 提高種植效率和規模效益, 所獲利潤較多, 用收益凈現值法計算的理論價格較高。但土地流入方購買土地經營權就是為了獲取收益, 沒有收益, 也就不存在土地流轉了, 農村土地流轉理論價格必然高于實際價格。
(二) 流轉價格較為隨意
在農村土地流轉過程中, 流轉價格隨意性較大。有些農戶進城務工工資高于種植農作物的收益, 他們的農田即使不流轉出去也會撂荒, 秉著“不種地, 流轉出去, 多少還有點收入”的想法, 對流轉價格比較隨意。一是流轉時間不長, 一般為一到兩年;二是單個農戶所擁有的土地不多, 流轉規模不大;三是親朋好友間流轉, 出于人情, 不便收取過高的租金。進行土地流轉時只是流轉雙方事先商量一下價格, 基本不咨詢土地價格評估機構, 也不經過中介的協調, 沒有簽訂正規的書面合同。這樣容易損害農戶利益, 流入方有可能最終不給或少給租金, 流出方利益受到損害還沒辦法維權。流轉價格比較隨意也容易引起土地糾紛, 不利于土地流轉的順利進行。
流轉價格較為隨意的原因在于:首先, 政府土地流轉宣傳不到位, 農戶不了解土地流轉, 更別說知道科學合理的流轉價格, 加之當地缺少土地資產評估機構, 農戶沒法咨詢, 只能憑經驗雙方商議一下。其次, 農戶獲取外界信息能力較弱, 并不了解土地流轉中介可以幫助確定合理的價格以及簽訂正規合同, 加上中介收費普遍較高, 農戶小規模流轉, 他們覺得經過中介不劃算, 寧愿選擇雙方私下協商。再次, 農戶文化水平不高, 法律意識淡薄, 不知道采取法律手段保護自己權益的必要性。最后, 目前我國沒有一套完整的土地價格評估體系, 影響土地價格因素較多, 且每個地區影響土地價格的變量不同, 這些導致農民對合適的租金沒有一個準確評判。
(三) 流轉價格過低
在農村土地流轉過程中, 往往存在土地流轉價格遠低于種植收益的情況。許多地方出現土地自然生產、拋荒, 還有不少村民遭遇“價錢圈套”, 大量土地被低價流轉, 甚至出現無償贈送土地經營權竟然無人接收的情況, 土地流轉價格極低。根據《安徽日報》報道, 皖中某縣農村土地年租金才3900元/公頃, 約為種植收益的1/3。
我國土地資源稀缺, 人口基數大, 土地本該供不應求, 但實際情況與之相反。導致土地供過于求, 低價流轉的原因是:從事農業生產的收益低, 機會成本高, 農戶寧愿選擇進城務工;農作物生產與氣候、病蟲害等因素息息相關, 洪澇、干旱、病蟲害爆發等會使農作物大量減產, 農民收益低, 即使某年農作物大豐收, 也會因市場上該農作物供給大于需求而價格下降, 農民收益仍然較低。農戶遭受“價錢圈套”的原因可能是:政府沒有出臺指導土地流轉價格方案, 許多農戶在很早之前就將土地流轉給農業大戶, 當時簽訂的合同租金比現在要低, 但隨著經濟發展, 物價出現上漲, 而農戶當時簽訂的合同中并沒有條款規定租金隨著物價的上漲而上漲, 相對于現在的物價水平而言, 當初規定的租金就極低了。由于農戶已經簽訂了流轉合同, 規定了流轉期限, 在該流轉期限內, 農戶只能按合同規定的流轉價格繼續執行。
(四) 流轉價格地區差異較大
由于全國各地實際情況不同, 農村土地流轉的價格差異化較大, 極大地損害了農民的利益。為了更加直觀地顯示部分省份農村土地流轉價格的差異, 筆者根據《2016年度全國各省農村土地流轉價格排行榜》公布的數據, 將全國28個省份2016年農村土地流轉價格繪制成圖1。
圖1 2016年我國部分省份農村土地流轉價格
從圖1可以看出, 我國部分省份農村土地流轉價格差異較大, 且總體上呈階梯狀。上海農村土地流轉價格最高, 為3240元/畝 (折算為48600元/公頃) , 是價格最低省份江西省的10倍;海南、北京、天津、陜西、山西和四川農村土地流轉價格為1000元/畝~3000元/畝;河南、廣東、吉林、山東、浙江和重慶農村土地流轉價格為600元/畝~1000元/畝;遼寧、新疆、福建、廣西、湖北、寧夏、湖南、河北、黑龍江、安徽、江蘇、內蒙古、貴州、云南和江西等地農村土地流轉價格都較低, 僅僅為300元/畝~600元/畝。
農村土地流轉價格地區差異較大的原因在于:第一, 我國不同省份交通、水源以及耕地質量等自然條件不同, 導致農村土地價格不同, 如江西、安徽等省份地處山區, 耕地大多為山地, 開發困難, 種植農作物投入成本高, 交通不便, 故流轉價格較低;北京、天津等地交通便利, 海南氣候溫熱、水源充足, 四川盆地耕地集中、便于機械化種植, 這些較好的自然條件導致流轉價格較高。第二, 不同省份區位條件不同, 區位條件與土地流轉價格呈正相關。上海、北京等地經濟發展水平高, 物價水平高, 土地供不應求, 故流轉價格較高。河南、廣東、浙江等地區位條件比不上北京、上海, 卻比貴州、云南、江西、內蒙古等省份好, 土地流轉價格也相應低于北京、上海, 高于貴州、云南等地。第三, 我國農村土地流轉市場尚未形成規范的價格體系, 沒有正規的土地價格評估機構, 在土地價格評估過程中, 容易偏向于考量某一種因素的影響, 而不是綜合所有影響因素, 比如受區位條件影響, 對北京、上海等經濟發達地區評估偏高, 對貴州、云南等地評估偏低。受自然因素的影響, 對江西、安徽等地評估偏低, 對四川、海南等地評估偏高。第四, 不同省市土地流轉規模不同, 流轉規模越大, 土地流轉價格越高。而土地流轉規模受當地農戶主體因素的影響, 當地教育水平越高, 農戶從事二三產業的可能性越大, 進城務工機會和收益越大, 將土地流轉出去的意愿普遍較高, 流轉規模越大。一般經濟發展水平高的省份, 教育水平越高, 流轉規模也越大, 農村土地流轉價格就越高。經濟發展水平較低的省份, 教育水平也較低, 比如安徽、江西等地, 接受高中以上教育的人數比例遠低于經濟發達地區, 流轉規模較小, 農村土地流轉價格較低。
四、完善我國農村土地流轉價格的對策建議
現階段我國農村土地流轉價格不合理, 導致土地流轉交易難以順利進行。解決土地流轉價格存在的問題, 確定合理的土地流轉價格, 對推動土地流轉順利進行, 實現我國農業現代化具有重要意義。在對土地流轉價格影響因素和土地流轉價格存在問題及原因研究的基礎上, 提出如何解決土地流轉價格的對策建議。
(一) 加強土地流轉信息傳遞, 完善監督機制, 縮小實際價格與理論價格的差距
土地流轉的參與者主要是土地流入方、土地流出方、各級政府以及土地流轉中介組織, 土地流轉信息在這些參與者之間的傳遞順利與否, 直接決定土地流轉能否順利進行。政府可以通過建立土地流轉信息網, 將土地流轉信息及時有效地傳遞給土地流出方和土地流入方, 并保證流轉雙方所得到的信息對稱?？梢越⑼恋亓鬓D中介機構, 發揮中介對流轉主體的指導、協調功能, 同時加強對中介組織的監督與管理, 通過中介將土地流轉信息及時、有效、公平地傳達給土地流轉雙方。由于農村土地是集體所有制, 在加強土地流轉信息傳遞的同時, 為了杜絕村干部利用權利強行將土地流轉或中飽私囊, 保護農戶參與談判協商的權利以及是否同意流轉的決定權, 要采取以下措施:第一, 完善監督機制, 村集體土地流轉需要經過絕大部分農戶的表決同意, 實現交易信息公開化;第二, 村委會與承包方就土地流轉進行談判時需要有村民代表在場, 杜絕土地流轉合同造假現象發生。
(二) 立足政府引導, 增強農戶法律意識, 促使土地流轉價格規范化
政府引導是推動農村土地流轉的前提, 有必要做好以下工作:一是建立土地流轉服務平臺, 明確土地產權, 健全農戶土地產權保障機制, 科學合理地制定農村土地流轉價格標準、規范土地流轉合同, 免費為農戶土地流轉提供咨詢與合理的權益保障。二是加強農村土地流轉信息建設, 積極收集土地流轉信息, 通過政府官網、電子政務等互聯網平臺對外公布本地區土地有待流轉信息與流轉價格。三是加強土地流轉宣傳工作, 大力宣傳土地流轉政策內容, 使農戶意識到土地流轉是一項國家政策, 土地流轉流程和價格都有科學合理的政策指導。四是建立農村土地流轉糾紛仲裁委員會和相應的土地流轉糾紛調解小組, 及時調解出現的土地流轉糾紛, 客觀公正地幫助解決糾紛, 保護雙方合法利益。同時為了促使土地流轉價格規范化, 政府有必要完善土地流轉的規章制度, 并向農戶宣傳, 提高農戶法律意識, 引導簽訂正規的土地流轉合同, 將土地流轉價格作為條款寫進合同中, 切實保護農戶合法權益, 減少土地流轉糾紛。
(三) 增加土地流入方利益, 建立合理的土地流轉價格機制
政府為了增加土地流入方利益, 就要降低交易成本:一是建立土地流轉信息發布平臺, 及時發布當地有待流轉的地塊信息和流轉價格, 減少土地流轉雙方搜尋信息的成本。二是每個鄉鎮都有必要建立土地流轉中介機構。三是政府相關部門要不定期對中介機構進行突擊檢查, 防止中介機構倒買倒賣、與流轉主體相互勾結等, 確保中介機構公平公正, 誠信守法。農戶或土地承包商流入土地是為了擴大種植規模, 實現機械化種植, 但種植農作物風險大、收益低, 政府為了增加土地流入方的收益, 需要加大農業補貼力度, 并給予外來承包商一定的政策優惠。提高土地流轉價格不僅要通過增加土地流入方利益來增加土地市場需求, 還需要建立合理的土地流轉價格機制, 政府首先要通過協商、招標、收益現值、價格指數等方式確定土地流轉價格;其次要定期公布土地流轉指導價格, 根據不同自然因素、社會因素以及流轉主體等因素確定相應的指導價格;最后要建立流轉價格動態機制, 根據經濟發展水平、物價水平等因素合理調整土地流轉價格。
(四) 完善土地流轉價格評估體系, 實行土地分批流轉, 避免發生價格亂象
農村土地流轉價格評估是農村土地流轉順利進行的核心, 我國農村土地流轉沒有一個穩定價格, 很多流轉主體缺乏對土地流轉價格的認識, 影響了土地流轉的順利進行。我國土地區域因素差異大, 為了避免發生價格亂象, 應在完善土地流轉價格評估體系的基礎上, 實行分批流轉。經濟發展水平不同的地區土地流轉價格不同, 政府可以先在經濟發達地區實行土地流轉, 然后再在經濟欠發達地區實行土地流轉, 避免同一時間市場上土地流轉價格差異過大。先在經濟發達地區實行土地流轉的原因是:經濟發展水平高, 就業機會多, 農戶流出土地可以快速找到工作, 減少土地流轉造成的失業率;經濟發達地區經濟實力強, 更有能力幫助農戶向城鎮居民轉化, 促進城鄉一體化;經濟發達地區農戶從事二三產業的機會多, 而且從事二三產業的工資高于種植業, 更能幫助流出土地的農戶提高家庭收入, 改善生活質量。
作者單位：山東財經大學山東省土地調查規劃院
中國鄉村發現網轉自：價格月刊 2017年10期
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