編者按：為深入貫徹落實習近平總書記、李克強總理關于特色小鎮、小城鎮建設的重要批示指示和國務院深入推進城鎮化建設電視電話會議精神，促進特色小（城）鎮持續健康發展。綠維創景在探索特色小鎮開發過程中，深度剖析與解讀，結合相關項目經驗總結出特色小鎮的綜合開發結構與運營模式，為推廣與建設特色小鎮工作起到了積極的指引作用。
一、特色小鎮的本質解讀
特色小鎮是指依賴某一特色產業和特色環境因素（如地域特色、生態特色、文化特色等），打造的具有明確產業定位、文化內涵、旅游特征和一定社區功能的綜合開發項目。是旅游景區、消費產業聚集區、新型城鎮化發展區三區合一，產城鄉一體化的新型城鎮化模式。
（一）特色小鎮的發展架構
1、以特色產業為引擎的泛產業聚集結構
特色小鎮主要聚焦自身優勢的特色產業；延伸產業鏈，形成“產業本身+產業應用+產業服務”的相關產業集群機構。
2、以旅游為引擎的泛旅游產業聚集結構
以特色產業為基礎，發展旅游產業；以旅游的十二要素為內容，打造泛旅游產業集群結構。
3、旅游目的地架構
特色小鎮不完全是旅游，但又必須是旅游；每一個特色小鎮都是一個以4A景區為主導的旅游目的地。
4、新型城鎮化架構
人口聚集，帶來城市居住及配套服務的發展，進而形成城鎮化架構。
5、智慧化與互聯網引擎
以通信和信息技術為支撐，以游客互動體驗為根本，以便捷優化管理為保障的智慧化旅游，可促進產業結構升級
因此特色小鎮是以“雙產業”即特色產業與旅游產業為主，“三引擎”即產業引擎、旅游引擎、智慧化及互聯網引擎相協調，“三架構”及產業鏈整合架構、旅游目的地架構（景區）、城鎮化架構共同支撐的發展架構。
（二）特色小鎮的總體特征
1、以特色的產業及環境資源為基礎
產業資源是特色小鎮打造的前提；環境資源是特色小鎮打造的重要依托；資源如何轉化為面向市場的核心吸引力是其核心指向。
2、以堅定的政府政策及投融資支持為依托
以產業為引領，實現“產業+文化+旅游+社區”的四重功能；各功能之間并不是簡單的大糅合，而是相互之間有機的整合與融合。
3、以產城一體化綜合開發為手段
主要表現為產業的綜合發展；功能的綜合配置；土地的綜合開發；配套的綜合建設；目標的綜合打造等方面。
4、以泛旅游為引擎與目標歸宿
擁有完善的城鎮及旅游配套設施；擁有超越一般景區的較高品質的服務（包括旅游服務于公共服務）。
5、以產業鏈開發及房產開發為盈利核心
土地一級開發：直接獲利，享受升值效益；房產開發：房產銷售、房產回收經營；項目開發：經營收益等。
（三）特色小鎮的關鍵在于產業培育
特色小鎮的產業為雙產業為主，即“特色產業+旅游產業”。
其中自身特色產業主要指新興產業或傳統經典產業，諸如信息經濟、環保、健康、時尚、金融、高端裝備等新興產業；茶葉、絲綢、石刻、文房、青瓷等傳統產業。
泛旅游產業主要是“旅游+農業”、“旅游+鄉村”、“旅游+工業”、“旅游+健康”、“旅游+體育運動”、“旅游+科技”、“旅游+教育”等方面內容。
特色產業的架構
泛旅游產業的架構
（四）特色小鎮發展的基礎是人口聚集
人口聚集的變遷是城市化的重要表現，人口聚集是城市化的基礎。人口的兩種聚集模式，包括長期居留型聚集與中短期流動性聚集，這兩種人口聚集模式的結合，姜維城鎮化發展帶來大量的就業人口和消費人口，形成城鎮化發展的基礎，決定著城鎮發展格局。
1、特色產業帶動的人口聚集及城鎮化發展邏輯
特色產業的發展，形成產業聚集，產業聚集帶來就業人口的增加，形成常住居民，常住居民的各種需求，促進地產、金融、公共服務等配套產業及設施的發展，進而推動城鎮化架構的形成。
2、泛旅游產業帶動的人口聚集及城鎮化發展邏輯
以“旅游吸引核”為基礎，通過旅游的“搬運”功能，形成大規模的外來游客的聚集，游客聚集形成食住行游購娛等多樣化的消費結構，由此形成消費產業的聚集，構成城鎮發展的產業結構，帶來大量的就業人口于服務人口。這些人口與當地居民結合，產生對城鎮居住、交通、金融、文化等的需求，由此帶動城鎮化結構的形成。
二、特色小鎮的綜合開發架構
（一）特色小鎮的打造要點
1、落實城鎮化的功能要求，構建“產城人文”一體化的城鎮
特色小鎮以特色產業與泛旅游產業的整合為支持；大量就業人口及休閑化消費的聚集為動力機制；配套設施及服務的配置為基礎依托；就業人口的居住建設與旅游人口的度假居住建設為居住配套；管理、金融、運營的創新為相關保障。
2、發揮區域引擎綜合效應，帶動周邊鄉村城鎮化
特色小鎮注重產業培育、注重經營持續、注重區域帶動等三個方面。
3、結合具體環境特征，打造生態宜居環境
特色小鎮遵循“不占耕地”的用地原則，“大力優化區域生態環境”的生態原則，“挖掘文化，打造美麗特色小鎮”的文化原則。
（二）特色小鎮的開發架構
特色小鎮以特色產業引擎與旅游吸引核為中心，依托核心產業園區與休閑聚集區，形成產業延伸環、居住發展與社區配套網的綜合架構。
（三）特色產業項目開發架構
特色產業開發具體落地架構主要分為事業導入與產業開發兩個方面。
事業導入主要分為科（產業科研基地）、教（教育培訓園區）、文（產業博物館）、其他（比如康復療養醫院）等。
產業開發包括產業本身（科技產業園、產業孵化園、雙創中心、創想園等）；產業應用（應用示范園等）；產業服務（產業+貿易、產業+會議、產業+康養、產業+運動、產業+休閑娛樂等等）。
（四）旅游產業項目開發架構
旅游產業項目以“旅游吸引核+休閑聚集+商街+居住”的開發架構模式。
旅游吸引核——特色項目吸引核（包括主題樂園、景區等）、風貌吸引核（包括古鎮、藝術、創意等）、廣場吸引核（包括激光水秀、篝火晚會等）、餐飲吸引等。
休閑聚集——餐飲聚集、酒吧與夜間聚集、創意客棧聚集等。
商街——創意工坊街區（諸如百工坊、百藝坊等）、娛樂游樂街區（演藝、洗浴、養療等）、休閑街區與商業地產。
居住——就業與本地居民第一居所、大城市與周末居住第二居所、養老與度假居住第三所等。
三、特色小鎮的運營
（一）特色小鎮的商業模式
1、土地一級開發
僅做土地的一級開發，直接獲利；進行一級土地開發，同事通過其他模式（如補貼方案等），享受升值收益結構。
2、二級房產開發
包括六大房產結構：一居所地產、商鋪型地產、客棧公寓型地產、二居所地產（周末）、三居所地產（度假）、養老地產。通過銷售回收經營等方式形成銷售運營模式。
3、產業項目開發
一是特色產業項目開發，包括科教文衛等產業事業導入及產業園、孵化園等產業本身開發；二是旅游產業項目開發，包括旅游吸引核項目（如主題公園）、休閑消費聚集項目（如休閑商街）、夜間休閑聚集項目（如水秀表演等）；通過項目的運營獲得收益。
4、產業鏈整合開發
兩大產業鏈：泛旅游產業鏈和特色產業鏈；兩大產業鏈相互支撐，構建區域產業生態圈，包括金融、教育、居住人群、城市化機構和政府政策等。
5、城鎮建設開發
城市服務：公共交通服務、社會服務等；城市管理：城市智能化管理、政府政策等；城市配套：銀行、學校、醫院等。
（二）特色小鎮的運營模式
以企業主體，政府服務，政府負責小鎮的定位、規劃、基礎設施和審批服務，引進民營企業建設特色小鎮。
（三）特色小鎮的投融資模式
主要以構建以項目為核心；以城市投資及旅游投資為支撐，多種投資平臺相互協調；特色小鎮投融資平臺為互相支撐的投融資框架結構。
特色小鎮的投融資模式流程圖
特色小鎮的PPP模式
四、特色小鎮開發中的資源導入模式
綠維創景以產業鏈整合為模式，有效利用各種資源，突破原有的項目推進和開發時序，將后期導入前期，在進行策劃規劃設計的同時，引入后期的建造、成熟項目、營銷、管理、服務、投融資等資源，使得策劃規劃過程也成為一個推動項目落地的過程。
綠維創景認為結合項目落地、運營、投融資、營銷概念的前期策劃規劃設計方案，將成為后期工作的有力指導。后端在策劃規劃階段，將相關成熟的IP、運營機構、管理團隊、建造機構、投資機構等，以專家身份、投資商、服務商身份，導入進來，形成落地性極強的方案。
結合建造導入
結合運營導入
綠維創景以整合特色小鎮下的投融資平臺為基礎，構建與培育區域旅游上市公司和新三板企業為核心，PPP項目為抓手，創新旅游IP導入為驅動，形成創新的旅游投融資模式，推進特色小鎮創新發展。
結合投融資導入
綠維創景是以規劃設計業務為基礎，圍繞"旅游規劃設計、旅游開發建設、旅游投融資、旅游運維管理"四大環節，提供旅游全產業鏈整合咨詢服務，實現旅游產業開發運營全程服務的集團企業。通過合伙人制度、合資公司模式及合作伙伴計劃（百家上下游合作機構），形成了大量可以導入的資源。綠維集團及其旅游運營網，構成了國內唯一的O2O旅游產業開發平臺，網上規劃設計院、旅游投融資數據庫、旅游IP數據庫、旅游經理人頻道等，正在構建旅游產業獨一無二的旅游開發要素聚集平臺。為打造各具風格的特色小鎮提供專業化、全面性的服務，為加速推進特色小鎮建設增添強勁動力。
中國鄉村發現網轉自：綠維創景（微信公眾號）
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