深圳城中村“農民房”迎來政策利好。該市擬在2020年前引導百萬套城中村“農民房”開展規模化租賃經營，除了擱置房屋產權不合法爭議，還將增加公共服務配套，制定消防及質量安全標準。
8月28日晚間，深圳市規劃和國土資源委員會（下稱深圳規土委）發布了《深圳市關于加快培育和發展住房租賃市場的實施意見（征求意見稿）》及《深圳市住房租賃試點工作方案（征求意見稿）》，提出引導原農村集體經濟組織繼受單位開展規模化住房租賃業務。
原農村集體經濟組織繼受單位指的是深圳上千家社區股份有限公司。政府鼓勵各村股份公司自行組建社區住房租賃公司或引入專業化的品牌租賃企業，開展規模化運營。2020年前，這些企業將通過收購、租賃、改建等方式收儲不低于100萬套村民自建房或村集體自有物業。
深圳提出，允許產權手續不完善、但經濟利益關系已經理順的“城中村”建筑，用于住房租賃經營，并納入住房租賃合同備案管理，但前提是要符合規劃、消防、安全和環保政策。
深圳提出“農民房”規模化租賃，政策精神與8月28日國土部和住建部發布的試點政策一致。此次試點提出，全國13個熱點城市村集體可利用集體建設用地建設租賃住房。（詳見財新網報道“穩房價再出大招13個熱點城市村集體可蓋租賃房給新市民）
深圳的特殊性在于，當地土地全面實現國有化，已沒有集體建設用地。但由于“統征統轉”歷史遺留問題，建設在國有土地上的“農民房”由原村民繼續控制，大量違建房屋向市場出租。
“統征”指的是1992年深圳把特區內全部農村土地轉為城市國有土地，“統轉”為2004年深圳將全部關外農民轉為城鎮居民。但由于補償不到位及農民搶時間“種房保地”，大量歷史遺留違法建筑存在至今，處置問題牽涉各方利益難以解決。
深圳2010年完成了農村城市化歷史遺留問題違法建筑信息普查統計。其結果顯示，歷史遺留違法建筑總量為35.7萬棟，建筑面積為3.92億平方米，而生活在違法建筑里面的外來人口多達700萬人，占當時全市總人口的一半。這意味著，原農村集體經濟組織繼受單位實際擔負深圳半數人口的公共服務及社會治理。
規土委在8月28日晚間同期發布的政策說明中提到：目前深圳市城中村租賃住房供應約占總租賃住房的七成。城中村歷史遺留問題需要創新解決，以盤活存量租賃資源。
租賃市場上的房屋分為兩類：有合法產權證明的房屋，采取登記的方式；另一類無法提供合法產權證明的房屋，采用備案方式。事實上，從2003年實踐至今，深圳對房屋租賃市場實施管理時，均采取“以房管人”的思路，出租人只要提交租賃合同書即可備案，產權爭議不予深究。
《深圳新土改》一書記載了經濟學家周其仁在深圳進行土改調查的研究成果，相關數據來源于官方。數據顯示，2012年5月底與2006年同期相比，6年間深圳出租房屋總面積翻一番，但登記面積減少55.73%，備案面積增加達266.21%。其中私房登記面積增加了35%，備案面積增加了757.6%。這意味著，6年間深圳新增租賃房屋中，未合法取得房屋合法產權的私房租賃面積上升至原來的七倍。
深圳規土委表示，在備案前提下，深圳提出增加城中村周邊公共配套規劃與供應。只要有備案、符合條件、納入政府監管平臺的城中村租賃住房，將匹配與普通商品租賃住房同等的公共配套服務，承租人可以辦理居住證明、子女上學等。
深圳農民房普遍存在衛生條件差、消防安全不合格、物業管理缺失、“打隔斷”和“二房東”等問題。一位長租公寓負責人曾告訴財新記者，城中村非常密集，樓宇建筑沒有辦法完成消防所需環形通道。他們不敢使用廣深城中村農民房做公寓，深圳規土委稱，將制定城中村消防、質量等安全標準。
深圳稱，今年底深圳各區政府、新區管委會應至少要組織開展一項城中村規模化租賃試點工作。
規土委此次圍繞租賃住房發布文件，還提出多個重點任務，包括2017年底前籌建3-5家國有住房租賃企業。“十三五”期間，除人才住房和保障性住房外，這些企業還應通過新建、改建、收購、租賃、資產劃轉等方式收儲不低于10萬套房源，開展市場化租賃業務。
深圳還明確：從2017年8月起，以招拍掛方式出讓的商品住房用地，除按規定配建一定比例的保障性住房或人才住房外，還應按不低于規劃建筑面積20％的比例建設自持租賃住房，自持年限為70年。
中國鄉村發現網轉自：財新網 2017年08月29日
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