摘要：“大城市+特色小鎮”的模式已逐漸成為我國區域經濟發展的新模式。乘政策東風，各類公司積極參與特色小鎮的開發建設，其中房企參與程度最深。
中國城市化已進入大城市+特色小鎮的發展階段
1、大城市+特色小鎮的發展模式有望成為經濟發展的新引擎
中國區域經濟的發展模式已從“城鎮化”過渡至“大城市+特色小鎮”。根據國家統計局數據，中國2016年城鎮化率已經達到57.4%，已經進入了城鎮化的第二階段，即城鎮化率在50%~70%的區間。
這一發展階段的具體表現就是城市將越來越大，并逐步形成都市圈和城市群，環核心城市的衛星城及衛星鎮將得到核心城市溢出的產業和人口資源，從而實現快速發展。
比照GDP的增速情況，目前我國正處于經濟發展換擋，并尋找新的經濟增長點的時刻，而“大城市+特色小鎮”的發展模式不僅能推進小鎮配套基礎設施建設，更能夠將過剩產能從城市引入有市場需求的村鎮，并提升本地的經濟活力，為經濟發展提供新引擎。
本輪特色小鎮的發展建設異于上世紀80年代的城鎮化，本質是后工業化階段的新型城鎮化。上一輪城鎮化發展是工業化快速發展階段的城鎮化，主要由鄉鎮工業的發展帶動，可以形象地將上一輪城鎮化形容為“城鎮像農村，農村像城鎮”。
而這一輪特色小鎮的建設，則是后工業化階段的新型城鎮化，是在城市化進入深度發展的背景下產生的，是以建設城市的標準來建設特色小鎮，可以說特色小鎮是城市經濟的高級形態。而隨著中國城鎮化水平和人均收入水平的提高，特色小鎮將會成為高端產業發展、高級人才聚集的一個重要空間載體，并與大中城市形成協作互補的產業鏈關系。
2、特色小鎮追求“小而美”
特色小鎮并不是行政區劃單元上的小鎮，它非鎮非區，也不是產業園區，而是相對獨立于市區，有明確產業定位、文化內涵、旅游特色和一定社區功能的發展空間平臺。特色小鎮是新型精品鎮，是按創新、協調、綠色、開放、共享發展理念，結合自身資源優勢，找準產業定位，進行科學規劃，挖掘產業特色、人文底蘊和生態稟賦，實行產城融合、服務配套、管理健全的發展模式。
特色小鎮追求“小而美”，規劃面積一般控制在3平方公里左右。特色小鎮突出功能集成，推進“多規合一”，體現產城人文四位一體和生產生活生態融合發展。同時特色小鎮突出節約集約，合理界定人口、資源、環境承載力，嚴格劃定小鎮邊界，規劃面積一般控制在3平方公里左右，建設用地面積一般控制在1平方公里左右，聚集人口1萬至3萬人左右，原則上3年內要完成固定資產投資50億元左右。
特色小鎮的區位由其核心產業決定。由于特色小鎮的產業還是以承載核心城市的外溢需求及上下游產業鏈關系為主，因此一般不宜遠離核心城市，所以特色小鎮一般位于城市遠郊或城市周邊區域。但是具備旅游功能的特色小鎮依托其自然資源，一般會稍遠離城市中心地段，但也應該保證道路交通等基礎設施的便捷性。
產業是核心，特色是競爭優勢，融資是關鍵
1、開發主體仍以政府為主，PPP模式試點推進
特色小鎮的開發仍以政府主導為主，PPP模式正在試點推進。目前已公布的首批特色小鎮創建名單中，基本都是以當地政府為主導進行開發運營的，而南京溧水小鎮作為首個PPP試點小鎮，給特色小鎮的運營模式提供了不同的選擇方案。
杭州夢想小鎮是以政府為主導模式的特色小鎮中的“翹楚”。浙江作為特色小鎮的發源地，已探索出了一種成熟的特色小鎮開發運營模式，采用“政府引導、企業主體、市場運作”模式運營，不僅僅依靠政府的力量，而是合理地引入社會企業幫助當地政府運營園區，與政府部門形成互補，從而釋放小鎮的活力。
在此模式中，政府主要是做四方面的工作：一是編制規劃；二是基礎設施的配套推進；三是土地的保障；四是生態環境保護。另外還有一個重要的工作就是營造良好的政策環境，吸引各方力量來建設特色小鎮。企業的主要工作就是做產業發展、人才引進、市場營銷和項目推進，彼此的分工非常明確。
產業及稅收優惠政策助力小鎮成長，但政府意愿可能也將影響其發展。政府為主導的運營模式中，政府部門能夠為小鎮提供各種產業、稅收及人才落戶的優惠政策，幫助小鎮在初期快速發展。
但相對的，如果政府部門過于強勢而忽視市場的因素，在規劃初期強行發展并不符合當地特色、文化傳統或是完全沒有市場的產業，則可能導致小鎮完全淪為政績工程和空殼小鎮。
政府部門將承擔小鎮的運營風險，這就要求政府部門本身具備一定的規劃運營能力，或者參考浙江省政府的做法，給社會企業放權，將運營的工作交由更有經驗和能力的社會企業完成。
小鎮的建設增加政府債務負擔，優惠政策影響財政稅收。小鎮在建設階段的基礎設施和配套公建建設備用由政府部門承擔，這將增加其債務負擔。同時，小鎮內會提供各種財政稅收的優惠政策，小鎮在短期內通常也無法貢獻財政稅收，因此這種特色小鎮運營發展模式對政府的財政能力有一定的要求，較適合華東地區及自然資源優勢明顯的地區。
特色小鎮的PPP模式尚處于摸索階段，暫無成熟案例。特色小鎮PPP模式，是以特色小鎮項目為合作載體，讓實力較強的企業參與到項目建設中，從而實現政府建設特色小鎮的目的，與此同時為社會資本帶來一定的投資回報率。通過這種合作過程，確保特色小鎮建設效率和質量的前提下，適當滿足社會資本的投資營利要求。
PPP 模式的特色小鎮不會增加政府部門負債，未來可通過 ABS 進行融資。由于 PPP 模式下，特色小鎮建設所需的資金是以項目公司為主體進行融資的，因此不會增加政府部門的負債。同時，未來通過小鎮進入成熟階段后產生的穩定現金流收入，可以發行資產證券化產品進行融資進一步支持小鎮的發展。
當然，初期對于產業的規劃同樣非常重要，政府部門通過參股 PPP 項目公司，在規劃階段也擁有相當的話語權。南京溧水空港會展小鎮成為國內首個以 PPP 模式運營的特色小鎮。
南京市溧水小鎮占地面積約為2 平方公里，建筑面積 50 萬平方米。當地政府與產業園區龍頭公司華夏幸福簽訂 PPP 開發協議，由公司進行全持有運營，所有項目開發建設資金由華夏幸福投入。
目前，溧水小鎮被定位為會展小鎮，目標能成為蘇浙乃至全國的會展聚集地，預計未來每年能實現 15 個億的會展年收入。總的來說，PPP 模式的特色小鎮尚處于起步探索階段。
2、特色小鎮的核心是產業，競爭優勢是“特色”
特色小鎮的建設，可以是一個自下而上自發形成聚集的過程，也可以表現為一個在政府主導下有意識、有目標、有計劃地推動展開的進程。目前來看國外偏向于前者，而國內則偏向于后者。
前者是一種根植于一定文化和產業積累下自然而然衍生的產物，后者則是一種基于政府引導和基本國情的城鎮化進程摸索和實施。國內相當一部分的小鎮完全是以政府的意志而強加了一個“特色”，行政的力量強于市場的力量，照本宣科的復制是很難成功的。
產業是特色小鎮的核心和靈魂，是由自然聚集+合理引導而形成的。真正的特色小鎮一定是由產業帶動的，合理挖掘產業的內容和活力，并由政府部門制定產業的扶持優惠政策，用產業的活力帶動整個產業鏈的發展，形成良好的供需關系，這樣才是特色小鎮的發展動力和可持續發展的基礎。
產業是人口合理聚集、城鎮健康發展的基礎，因此應該從小鎮的自然資源、人口結構、產業基礎等條件出發，因地制宜地確定小鎮發展的主導產業和支柱產業。
“特色”助力小鎮形成競爭優勢，激發產業活力。特色小鎮的“特”在于根據各地的自然風情、人文條件、交通優勢等決定特色之“特”，是帶有強烈的地域特色的。有的小鎮毗鄰城市，就應該加快發展資源節約、環境友好和勞動密集型的特色工業；有的小鎮農業資源豐富，那就應該提高糧食綜合生產能力，努力生產特色農產品；有的小鎮環境優美，就應該發展特色種養業、休閑旅游農業。總而言之，特之在于“別具一格”，否則極有可能建成現在的千城一面、萬街同頻的尷尬局面。
3、融資是關鍵，目前融資方式仍偏于單一
特色小鎮開發及金融支持已成為政府意志，引入社會資本仍有待加強。2016年10月以來，中央各部委及主要金融機構出臺大量文件，提出利用金融支持小鎮建設。目前看，國開行和農發行已成為政府推動小城鎮建設的重要融資提供方，政策性金融的介入表明了特色小（城）鎮建設已經上升為國家意志。國家農業發展銀行和國家開發銀行分別在2016年10月和2017年1月與住建部聯合發文要在金融上支持小城鎮的建設。
從股權型融資看，政府產業基金成為重要的抓手。2016年10月中國開發性金融促進會與中國市長協會等單位共同發起成立“中國特色小鎮投資基金”。投資基金將采取母子基金的結構，母基金總規模為500億元人民幣，未來帶動的總投資規模預計將超過5000億元達到萬億級別，主要投資于養生養老、休閑旅游、文化體育、創客空間、特色農業等各類特色小鎮。
2016年12月出臺的《政府出資產業投資基金管理暫行辦法》，也為特色小鎮股權融資找到了一個新渠道，其中規定，來自財政的政府出資資金，可用于非公開交易企業股權的股權投資基金和創業投資基金,并且要充分發揮基金在貫徹產業政策、引導民間投資、穩定經濟增長等方面的作用。
從債權型融資看，政策性金融機構成為主要的借貸方，部分商業銀行有參與。最有代表性的就是國開行和農發行，他們為小城鎮建設提供中長期貸款。
國開行還與住建部共同提出全國小城鎮項目庫的概念，對納入全國小城鎮建設項目儲備庫的優先推薦項目，在符合貸款條件的情況下，優先提供中長期信貸支持。提出要優先支持住建部第一批127個特色小鎮和2014年提出的3675個重點鎮建設。建設銀行、農業銀行、光大銀行等商業銀行也對小鎮建設提供了信貸支持。
由于目前很多特色小鎮PPP項目仍處于試點階段，小鎮融資看起來更多地依賴政府，融資方式過于單一。
4、特色小鎮發展仍面臨一些問題
部分小鎮的產業完全依賴政策的扶持，一旦優惠停止產業將毫無競爭優勢。對于大多數特色小鎮來說，小城鎮的人口吸納能力有限、產業發展還未發展成一定規模、消費水平較低，小鎮的興建完全依仗于相關政策及優惠條件的扶持，而一旦這些利好消失，將面臨產業發展停滯、產業人口流失的局面，之前引進的房地產項目很容易淪落為下一個大拆大建的典型。
以國內眾多基金小鎮對標對象美國格林威治基金小鎮為例，曾經當地稅收比紐約州低很多，一千萬美元的年收入在格林威治要比在紐約少繳納50萬美元的稅，另外當地房產的物業稅僅千分之十二（紐約為千分之三十）。但康涅狄格州立法委員目前正在討論向該州富有的居民收取19%的附加稅，這一消息直接導致大量對沖基金搬離基金小鎮，同時大量拋售當地物業。
缺乏產業支撐，特色小鎮易淪為房地產項目。前文中已經分析，自發聚集而形成的產業是特色小鎮的核心，如果缺乏特色產業，就無法形成產業人口的聚集，那小鎮將淪為A級景區概念的特色地產項目。此外，如果沒有產業提供穩定的現金流，那特色小鎮的PPP模式也將難以為繼。
特色小鎮建設的房地產化傾向已經引起政府部門的警惕。2017年5月26日，住建部辦公廳下發了《關于做好第二批全國特色小鎮推薦工作的通知》，通知中明確要求，對存在以房地產為單一產業，鎮規劃未達到有關要求、脫離實際，盲目立項、盲目建設，政府大包大攬或過度舉債，打著特色小鎮名義搞圈地開發，項目或設施建設規模過大導致資源浪費等問題的建制鎮不得推薦。
旅游發展型特色小鎮扎堆，旅游+產業雙輪驅動發展模式難以成功。從住建部公布的第一批特色小鎮創建名單中可以發現，旅游發展型小鎮的比例明顯偏高。
當然部分自然資源、旅游景區資源具有較大優勢的地區理應發揮自身優勢推進旅游特色小鎮，例如上文中提及的無錫拈花灣小鎮以及古北水鎮都是較成功的例子，但部分地區由于自身資源稟賦一般，就試圖通過旅游+產業的模式發展特色小鎮，殊不知旅游和產業兩者在多數情況下是排斥而非融合的。
旅游的核心是消費，需要盡可能的吸引有“財”的人來消費，逗留的時間不必過長；而產業發展的核心的生產，是盡可能的吸引有“才”的人來創業就業并長期定居。二者發展路徑截然不同，所需要的區位條件、基礎設施、配套服務、盈利模式也都差異巨大。因此，旅游+產業的發展模式長期來看難以成功。
各類公司積極布局特色小鎮
1、各類公司積極參與特色小鎮開發，其中以房企為主
乘政策東風，各類公司積極參與特色小鎮的開發建設，其中尤以房地產企業參與程度最深。特色小鎮的開發涵蓋規劃設計、基礎設施建設、配套住宅商業開發、后期運營管理等環節，因此擁有產業新城或大型項目開發經驗的房地產企業就有較大的優勢。
目前特色小鎮市場的參與者既有萬科、華夏幸福、綠城集團等老牌小鎮開發商，也有碧桂園、恒大這類原本專注于住宅開發的龍頭公司新近加入戰局。非房企結合自身企業特點，專注于某一類特色小鎮，走快速復制的道路。
非房企從自身企業特點出發，將其作為特色產業導入小鎮，形成有真實產業支撐的特色小鎮。例如華誼兄弟打造電影小鎮、棕櫚股份運營生態小鎮、中青旅則計劃盤活景區資源做旅游特色小鎮。
非房企的優勢在于專注某一特定產業，走快速復制的發展道路，但短板在于缺乏開發建設經驗，因此通常會采取與房企合作開發的模式。
2、特色小鎮要求開發商從周轉思維向運營思維轉變
希望借特色小鎮建設獲取周邊低價土地是房企積極參與的主要原因之一。當前拿地是困擾所有開發商的難題，尤其是拿到價格相對低廉的土地更是無比困難。一二線熱點城市公開市場拿地成本高企，收并購項目的談判周期長時間較難掌控，相對而言，特色小鎮受國家和當地政府的政策扶持，建設用地指標同樣向之傾斜，開發商有望通過特色小鎮的開發建設獲取周邊較為低價的住宅建設用地。
開拓融資渠道是另一重要原因。本輪調控周期中，針對房企融資端的限制日趨收緊，股權債權融資均受影響，此外受市場影響銷售回款速度亦有所放緩，房企的資金壓力陡增。
反觀特色小鎮，發改委、住建部、中國農業發展銀行、國開行等中央部委機構發文支持、各地政府也紛紛出臺信貸方面的支持政策，通過特色小鎮的開發房企可以較為輕松地獲取信貸資金，且資金成本較低。
此外，待特色小鎮啟動運營后，還能通過小鎮資產的證券化進一步獲得融資。融資方面的優勢對資金壓力較大的房企有很強的吸引力。
房企需要轉變開發思維模式，從重周轉向重運營轉變。特色小鎮的開發和運營是一個周期相對較長的過程，國家政策也已經明確叫停“小鎮地產化“的開發模式。傳統地產公司的住宅項目多為快周轉模式，重銷售輕運營管理，而小鎮的開發運營恰恰相反，開發運營方需要提供持續的管理和服務，這就需要房企在思維上從重周轉向重運營改變。
中國鄉村發現網轉自：東方證券 2017-06-27
(掃一掃，更多精彩內容！)
