國家發改委網站公布《國家發展改革委關于實施2018年推進新型城鎮化建設重點任務的通知》，提出了2018年新型城鎮化建設的5大重點任務：加快農業轉移人口市民化、提高城市群建設質量、提高城市發展質量、加快推動城鄉融合發展、深化城鎮化制度改革。
其中城鄉融合發展方面，《通知》提出要研究完善農民閑置宅基地和閑置農房政策，允許農村承包土地的經營權依法向金融機構融資擔保、入股從事農業產業化經營，深化農村承包土地的經營權和農民住房財產權抵押貸款試點，探索縣級土地儲備公司和平臺公司參與“兩權”抵押，激活鄉村沉睡的資源。
《通知》特別提出，要完善農村承包地“三權分置”制度。探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”，落實宅基地集體所有權，保障宅基地農戶資格權和農民房屋財產權，適度放活宅基地和農民房屋使用權，嚴格禁止下鄉利用農村宅基地建設別墅大院和私人會館。允許地方多渠道籌集資金，用于村集體對進城落戶農民自愿退出承包地和宅基地的補償。
那么關于宅基地三權分置正式放開這件事，我們可以明確的有兩點：
一方面，城里人到農村買宅基地，現行法規政策是不允許的。如果城里人買了宅基地，在上面蓋一個別墅或者搞個私人會所，那更是不允許的。
另一方面，隨著人口向城鎮流動，很多農村出現了閑置農房，如任其破敗，是很大的浪費。與此同時，很多城里人到農村創業，對利用閑置農房有需求。如果能把閑置農房利用好，既可以給農民增加財產性收入，又能給創業人員提供場所，這件事情國家是鼓勵的。那么是否就意味著宅基地的流轉受眾僅限于鄉民？ 農村宅基地的這一大蛋糕真的沒有一些真金白銀的機會？
這些都需要我們未來去驗證，今天我們姑且來猜一猜看，猜對了抓住了，就是另一片藍海市場。
1、除了流轉的方式，擁有農村宅基地的鄉民還有三種方式可以獲益？
除了出售宅基地使用權，鄉民還可以有三種方式獲益，即：有償退出宅基地、入股村集體有限公司統一開發宅基地、宅基地租賃。可重點關注宅基地租賃中，建設租賃住房與宅基地本體租賃兩種辦法。
（1）農村集體建設用地（含宅基地）租賃住房
日前，國土資源部、住建部已經批準北京、南京、廣州等13個城市試點利用農村集體用地建設租賃住房。在試點城市，村鎮集體經濟組織可以自行開發運營，也可以通過聯營、入股等方式建設運營集體租賃住房。
此方法適用于城中村、城郊改造，利用農村集體建設用地建設集體租賃住房，可分流城市市區人口，有效緩解一二線城市住房用房壓力，同時促進城鎮化發展。
（2）宅基地本體租賃
宅基地新政要求適度放活宅基地使用權，包括允許農戶通過轉讓、互換、贈予、繼承、出租、抵押、入股等方式流轉宅基地使用權。目前的試點中，轉讓、互換、贈予只能在本集體經濟組織成員之間進行，出租、抵押、入股、繼承可以在非本集體經濟組織成員之間進行。放活宅基地租賃權和抵押權，有利于釋放土地價值潛能，吸引產業資本投向農村，促進鄉村新業態發展。但要防止租賃權變性為無限期使用，抵押權過度發展，從而沖擊農村社會正常秩序。
2．農村建設用地（含宅基地）增減掛鉤機制
李克強總理在政府工作報告中提出：改進耕地占補平衡管理辦法，建立新增耕地指標、城鄉建設用地增減掛鉤節余指標跨省域調劑機制，所得收益全部用于脫貧攻堅和支持鄉村振興。
增減掛鉤機制，即偏遠地方的農村建設用地（含宅基地）復墾為耕地，把指標轉讓給城郊，城郊獲得指標后轉為為城市建設用地，可用于房地產開發。總所周知，城郊的土地價格日益攀高，但城郊沒有足夠城鄉建設用地指標；而對于邊遠地區的農村，宅基地是大量閑置的，這就出現了一個矛盾，偏遠地方土地不值錢，但是它有建設用地指標，城市周邊的土地值錢，但是它沒有建設用地指標。采取城鄉建設用地增減掛鉤調節機制，把農村建設用地轉變為城市建設用地，它的價值會翻倍增長，實現雙贏，既讓邊遠地區的農民獲得較高的補償，又緩解城市住房壓力。
這種增減掛鉤采用的方式最終是要通過政府征收土地，先要把農村集體的農業用地先征收為國有土地，再轉變成城市建設用地。
同一地區，可探索不改變農村建設用地（含宅基地）集體所有制產權的情況下,使邊遠地區農民宅基地復墾為農田，將農村建設用地指標轉讓給城郊農民，邊遠地區農民轉讓所得收入向國家或集體繳納一筆轉讓稅或分紅收益。
比如說，偏遠地方村民的宅基地指標可與城郊村民自主交換，一畝農村宅基地指標轉讓可獲益20萬元，邊遠地區村民能夠獲益70%，集體組織可獲益30%。城郊地區村民可將置換所得宅基地及地上房屋出租，獲得財產性增收。
此種探索，遵循農村宅基地 “三權分置”所有制不變的大前提，使雙方村民及集體組織同時獲益。但值得注意的是，村民宅基地一經流轉，便不得再次申請；且指標置換過程中需加強監管，不使得農村宅基地掌握在少數人手中。
3、農村建設用地（含宅基地）指標跨省調劑
李克強總理在2018年政府工作建議中提到：建立新增耕地指標、城鄉建設用地增減掛鉤節余指標跨省域調劑機制。
我們對未來農村建設用地（含宅基地）指標是否跨省調劑可以持保留態度。當前，只探索在相鄰省份交界處，由于地形地貌不佳等地理條件下，少量農村建設用地可以有條件調節為另一省份城市 建設用地的情況。若短期直接開放農村建設用地跨省調劑、置換機制， 則很大可能性引起農村宅基地入市的混亂情況出現。
4、城里人到農村投資宅基地的可能性
城里人有條件的開放購買農村宅基地，開放條件限于使用農村宅基地開發鄉村旅游、新產業模式，如發展特色小鎮、養老養生項目及田園綜合體。
首先三權分置改革是宅基地允許入市交易的開端，城市資本注入可以讓村民在宅基地流轉中獲得更高收益，增加鄉民財產性收入。
其次，特色小鎮、養老養生項目及田園綜合體不是私人住宅，防止農村宅基地淪為城市人圈地、哄抬房價的工具。
再者，建設特色小鎮、田園綜合體等項目可為鄉民提供大量就業機會，讓鄉民獲得持續性收入，防止“一筆買斷”。且城市投資者往往具有更成熟的項目管理經驗，為項目創造收益。
在鄉村振興戰略大潮之下，農村的各項資源成為待開發的處女地，以現在中國房地產市場的火熱，農村宅基地放開之后是人人都盯著的“香餑餑”，人人都想投身到這片藍海中，但愿這些猜想能給你帶來一點兒啟發。
中國鄉村發現網轉自：小薛說（微信公眾號原創）2018-03-17
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