當(dāng)前,我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入一個(gè)大的轉(zhuǎn)型期,無論是房地產(chǎn)的發(fā)展還是城鎮(zhèn)化的推進(jìn)都面臨許多變化和挑戰(zhàn)。對研究城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)發(fā)展來說,視角不同,我們看事物的精確度會(huì)有差異,甚至?xí)吹讲煌慕Y(jié)果。
新視野:跳出住建從城市發(fā)展看房地產(chǎn)
很長一段時(shí)間以來,房地產(chǎn)界和社會(huì)發(fā)展都強(qiáng)調(diào)以人為本,但為什么過去三十多年房地產(chǎn)的快速發(fā)展還被一些人批評(píng)為“不是‘人’的城鎮(zhèn)化而是‘土地’的城鎮(zhèn)化”呢?
這需要我們跳出住建領(lǐng)域來看。我們過去的產(chǎn)業(yè)模式本質(zhì)上是低成本的競爭,在低收入的背景下依靠低勞動(dòng)成本、低環(huán)境成本、低工業(yè)用地成本來驅(qū)動(dòng),這“三低成本”建立了我們今天的產(chǎn)業(yè)體系,使我國成為了全球最大的制造業(yè)國家。
在城鎮(zhèn)化這一端,我們靠高價(jià)的居住用地、高價(jià)的商業(yè)用地對沖掉低價(jià)的工業(yè)用地,完成了以土地財(cái)政為代表的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的城鎮(zhèn)化過程,這也是高房價(jià)的根源所在。
這樣的結(jié)果就是,大量新進(jìn)入城市的人口由于所從事的產(chǎn)業(yè)還是比較低端的,因此收入比較低,同時(shí)面臨著高房價(jià),這樣就無法解決好人的城鎮(zhèn)化,只能解決土地的城鎮(zhèn)化。
一個(gè)國家和地區(qū)的發(fā)展,通常要經(jīng)歷三個(gè)階段:第一個(gè)階段是生產(chǎn)要素競爭,表現(xiàn)為通過低成本競爭建立產(chǎn)業(yè)體系,實(shí)現(xiàn)一定的財(cái)富積累。第二個(gè)階段靠投資驅(qū)動(dòng),但從經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律上來看面臨報(bào)酬遞減,就像人使用抗生素,第一針效果非常好,第二針效果就減半了。這就需要進(jìn)入第三個(gè)創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)階段,通過集聚創(chuàng)新要素實(shí)現(xiàn)報(bào)酬遞增。
只有創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)才能解決發(fā)展面臨的問題,只有創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)才能使我們的企業(yè)從微笑曲線的低端走向高端。在住房領(lǐng)域,隨著住房保障體系改革解決“房子是用來住的”問題,只有創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)才能實(shí)現(xiàn)高收入、低房價(jià),才能解決城鎮(zhèn)化過程中出現(xiàn)的問題。
就業(yè)和住所是人口城鎮(zhèn)化的基礎(chǔ),房子是用來住的,不是用來炒的。以雄安新區(qū)為例,雄安提出千萬不能搞成工業(yè)集聚區(qū),更不是傳統(tǒng)工業(yè)和房地產(chǎn)主導(dǎo)的集聚區(qū),要在創(chuàng)新上下功夫,成為改革先行區(qū)。這個(gè)邏輯是能講得通的。
再來看我們的發(fā)展路徑。無論是政府招商引資還是房地產(chǎn)的發(fā)展,路徑已經(jīng)變了。過去我們靠招商引資,搞工業(yè)園區(qū),大建廠房,布設(shè)流水線,人跟著產(chǎn)業(yè)走。但現(xiàn)在這個(gè)階段已經(jīng)過去了,我們的產(chǎn)業(yè)跟著人才走,人才跟著公共服務(wù)和生態(tài)環(huán)境走。知識(shí)分子選擇在哪里居住,人們的智慧將在哪里集聚,財(cái)富也將在哪里集聚。
對房地產(chǎn)來說,過去是以城市擴(kuò)張為代表的,對應(yīng)工業(yè)園區(qū)加房地產(chǎn)的發(fā)展模式。未來的發(fā)展是以服務(wù)業(yè)為主導(dǎo),以創(chuàng)新為主導(dǎo),對應(yīng)的是產(chǎn)城融合和打造街區(qū)、社區(qū)的一種新發(fā)展業(yè)態(tài)。總的來說,城市發(fā)展模式從“房地產(chǎn)+園區(qū)+港口/高速公路+寬馬路”轉(zhuǎn)變?yōu)椤肮?服務(wù)業(yè)+TOD/街區(qū)+機(jī)場、高鐵/軌道”。
城鎮(zhèn)化的主體形態(tài)是城市群或者都市圈。如果為我們選一個(gè)對標(biāo)國家的話就是美國,美國的人口、產(chǎn)業(yè)各方面的經(jīng)濟(jì)要素主要集中在芝加哥、紐約、洛杉磯等大城市里面。中國經(jīng)過改革開放40年的發(fā)展,人口、產(chǎn)業(yè)各方面要素主要集聚在珠三角、長三角、京津冀乃至山東半島等這些城市群。但我們跟世界發(fā)達(dá)國家的城市群相比,無論在產(chǎn)業(yè)集聚、空間發(fā)展階段還是在基礎(chǔ)設(shè)施上,仍然有很大的差距。
我國當(dāng)前城市群的主要問題在于,中心城市功能過度聚集,城市群內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)低水平同質(zhì)化、效益低下等特征;以居住、商業(yè)用地高地價(jià)對沖工業(yè)用地低地價(jià),并呈現(xiàn)加劇擴(kuò)張;城市群發(fā)展協(xié)同機(jī)制落后,“一畝三分地”思維突出;基礎(chǔ)設(shè)施方面城際交通網(wǎng)絡(luò)嚴(yán)重滯后于城市群發(fā)展需求。
以京津冀協(xié)同發(fā)展為例,交通一體化要先行,產(chǎn)業(yè)一體化是突破口,城市群一體化作為空間載體,還要實(shí)現(xiàn)市場交易和生態(tài)環(huán)境的一體化。只要公共服務(wù)的巨大懸崖存在,區(qū)域協(xié)同發(fā)展的這堵圍墻就一定存在,公共服務(wù)業(yè)是城市群協(xié)同發(fā)展的關(guān)鍵和牛鼻子。
新理論:未來趨勢是公共服務(wù)業(yè)的發(fā)展
仔細(xì)研究十九大報(bào)告可以發(fā)現(xiàn),在論述深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革時(shí),是把建設(shè)現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)體系跟中高端產(chǎn)業(yè)集群、交通基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)放在一起的,這種表述在中國歷史上包括世界規(guī)劃史上都很罕見。我認(rèn)為這有特殊的內(nèi)涵,需要我們用理論來看看交通、產(chǎn)業(yè)、空間之間有哪些關(guān)系。
研究產(chǎn)業(yè)和空間的關(guān)系,有三個(gè)基本的區(qū)位論:
一是農(nóng)業(yè)區(qū)位論。農(nóng)業(yè)區(qū)位論講的是農(nóng)業(yè)的空間布局和交通、城市的關(guān)系,沿著中心城市、河流和鐵路,離中心城市的距離越近農(nóng)業(yè)附加值越高,反之則低。
二是工業(yè)區(qū)位論。工業(yè)區(qū)位論是講的工業(yè)空間化的布局,交通指向決定了工業(yè)區(qū)位的基本格局,勞動(dòng)力集聚和產(chǎn)業(yè)集聚帶來了產(chǎn)業(yè)的第一次和第二次偏移。
三是商業(yè)和服務(wù)業(yè)的中心地理論。這個(gè)理論有三個(gè)原則,市場原則適合低等級(jí),例如家門口的菜市場、理發(fā)店等,這些東西只要遵守城市的公共衛(wèi)生安全、消防的需要,不需要政府干涉太多。行政原則適合中等級(jí),基礎(chǔ)教育與醫(yī)療代表的公共服務(wù)業(yè)要按照行政區(qū)劃的原則在空間上去配置。交通原則適合高等級(jí),CBD與大型購物中心等服務(wù)業(yè)在城市的空間布局上跟交通樞紐綁定發(fā)展。
城市化高質(zhì)量發(fā)展、城市群協(xié)同發(fā)展,包括北京非首都功能疏解、雄安新區(qū)建設(shè)都要把握好這樣的關(guān)系:
一是政府可以直接主導(dǎo)的是教育與醫(yī)療為代表的公共服務(wù)業(yè)。
二是政府間接主導(dǎo)的是大型交通樞紐構(gòu)建,并引導(dǎo)生產(chǎn)型和生活型服務(wù)業(yè)集聚區(qū)的重新布局。
三是其余更多則是市場在資源配置中發(fā)揮決定性作用。
面對高度不確定、高度復(fù)雜的世界,回到城市發(fā)展的系統(tǒng)來講,我們應(yīng)該用什么樣的思維框架去理解?
回頭去看很多人做的需求預(yù)測,我們發(fā)現(xiàn)唯一能預(yù)測準(zhǔn)的是我們的預(yù)測是不準(zhǔn)的。為什么?
問題出現(xiàn)在我們過去使用經(jīng)濟(jì)學(xué)的數(shù)學(xué)運(yùn)算模型。經(jīng)濟(jì)學(xué)建立它的數(shù)學(xué)模型之前要建立它的假設(shè)條件,沒有假設(shè)條件這個(gè)數(shù)學(xué)模型是建設(shè)不起來的。
傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為產(chǎn)業(yè)不會(huì)在空間上集聚帶來報(bào)酬遞增,產(chǎn)業(yè)在空間上是完全競爭的。經(jīng)濟(jì)學(xué)所用的預(yù)測模型都是線性參數(shù),但今天的產(chǎn)業(yè)是有規(guī)模效應(yīng)的,產(chǎn)業(yè)在空間上是高度集聚的。
產(chǎn)業(yè)在空間上集聚之后,首先是基礎(chǔ)設(shè)施的共享,可以大大降低消耗基礎(chǔ)設(shè)施的成本,產(chǎn)業(yè)越集聚越分化,產(chǎn)業(yè)分工的專業(yè)化程度越高,它的生產(chǎn)效率越高,也就意味著創(chuàng)新能力越強(qiáng),這是今天人類財(cái)富爆炸式增長的根本之所在。
產(chǎn)業(yè)進(jìn)入高度集聚階段,由于基礎(chǔ)設(shè)施的共享、產(chǎn)業(yè)鏈條的匹配、知識(shí)信息的化學(xué)效應(yīng),經(jīng)濟(jì)增長在空間上體現(xiàn)為報(bào)酬遞增,也就在空間上體現(xiàn)為專業(yè)化的功能空間。一旦進(jìn)入這個(gè)階段,經(jīng)濟(jì)增長一定是非線性的,而是指數(shù)性的增長。如果再拿線性的世界來判斷非線性增長的世界,那判斷一定是無效的。
進(jìn)一步再來關(guān)注不同類型的產(chǎn)業(yè)和交通方式在空間上是什么樣的對應(yīng)關(guān)系。一般認(rèn)為大概分為三種類型的產(chǎn)業(yè):
一是資源型的產(chǎn)業(yè),這類產(chǎn)業(yè)的運(yùn)輸成本通常占生產(chǎn)成本的比例達(dá)到30%以上,所以它需要低成本的運(yùn)輸方式,即水運(yùn)和貨運(yùn)鐵路。
二是資本型的產(chǎn)業(yè),這類產(chǎn)業(yè)希望加速資本流通,資本流通速度越高對應(yīng)的資本利潤率越高,要求產(chǎn)品能快速地從工廠到達(dá)客戶,對應(yīng)的交通就是汽車公路運(yùn)輸。過去四十年各個(gè)地區(qū)的高新區(qū)、工業(yè)園區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)無一不是在高速公路沿線布局發(fā)展起來的。
三是信息型產(chǎn)業(yè),這類產(chǎn)業(yè)主要包括高端生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)、高端消費(fèi)性服務(wù)業(yè)以及以IT為代表的通訊制造業(yè),這類產(chǎn)業(yè)希望達(dá)到信息的快速流通。對于這樣的產(chǎn)業(yè),只有作為信息載體的人在空間上能夠更加高效地轉(zhuǎn)化,所以對應(yīng)的就是航空和高鐵。
我們總結(jié)一下,中國在過去40年的發(fā)展模式就是高速公路與港口主導(dǎo)了制造業(yè)為代表的園區(qū)的發(fā)展,未來的發(fā)展應(yīng)該是機(jī)場、高鐵與軌道交通主導(dǎo)的公共服務(wù)業(yè)的發(fā)展。這樣的思路和模式值得房地產(chǎn)行業(yè)在下一個(gè)轉(zhuǎn)型過程中去考慮。
一個(gè)地方要想發(fā)展得好,大概可以梳理出這么幾組關(guān)系。
在區(qū)域?qū)用嫔希覀儜?yīng)該區(qū)別出哪些是資源型的產(chǎn)業(yè)區(qū),哪些是資本型的產(chǎn)業(yè)區(qū),哪些是信息型的產(chǎn)業(yè)區(qū),這些產(chǎn)業(yè)區(qū)哪些是面向地區(qū)服務(wù)的、哪些是面向全國服務(wù)的、哪些是面向全球服務(wù)的,我們把基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)網(wǎng)絡(luò)配置好,在空間上協(xié)同好,讓產(chǎn)業(yè)在這個(gè)地方有更高的效率,更好地去參與全球的競爭和合作。
城市層面上,關(guān)注生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的中心體系、生活性服務(wù)業(yè)的中心體系和公共服務(wù)業(yè)的中心體系跟客運(yùn)樞紐體系結(jié)合起來,產(chǎn)業(yè)布局和貨運(yùn)樞紐體系布局結(jié)合起來。將來一個(gè)城市的高效率應(yīng)該體現(xiàn)在它的快速路網(wǎng)絡(luò)、軌道網(wǎng)絡(luò)組成的雙快網(wǎng)絡(luò)怎么支撐。快速路網(wǎng)決定這個(gè)城市的平面坐標(biāo),軌道網(wǎng)決定這個(gè)城市的縱坐標(biāo),高強(qiáng)度、高密度開發(fā)集中到軌道沿線上,這就是新加坡、香港模式,這樣的城市才是有活力、有效率的城市。
新趨勢:從房地產(chǎn)開發(fā)到創(chuàng)造新服務(wù)
基于以上的新理論,對于房地產(chǎn)來說,要轉(zhuǎn)變過去以住宅開發(fā)為核心的思維,公共服務(wù)、服務(wù)業(yè)不是配套,是真正的價(jià)值配置杠桿,TOD、公共服務(wù)業(yè)要與責(zé)任地產(chǎn)協(xié)同推進(jìn)。
過去我們認(rèn)為教育和醫(yī)療配套好、有學(xué)區(qū)房的地方房價(jià)較高,但可以看看日本,日本是以軌道為中心構(gòu)建綜合體,公共服務(wù)業(yè)與服務(wù)業(yè)交織,人口與就業(yè)同步疏解,新城有活力、中心城功能疏解,公共服務(wù)業(yè)圍繞著TOD,不是做配套而是做觸媒的,這是責(zé)任地產(chǎn)將來很重要的一個(gè)方向。
此外,房地產(chǎn)未來的發(fā)展不是單純地靠一個(gè)居住小區(qū),而是靠功能區(qū)和商業(yè)區(qū)。可以看看硅谷和硅巷的例子,硅谷是大量的高新產(chǎn)業(yè)集中在一個(gè)園區(qū)進(jìn)行交流創(chuàng)新,硅巷是大量的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)集中在一個(gè)街區(qū)上進(jìn)行交流創(chuàng)新。
歷史上,佛羅倫薩彎曲的小街道集聚了全歐洲最頂級(jí)的物理學(xué)家、天文學(xué)家、哲學(xué)家、思想家、文學(xué)家,這些不同學(xué)科的人集聚在這條街上進(jìn)行不同思想的交流碰撞,產(chǎn)生了歐洲的文藝復(fù)興,從中可見這類區(qū)域的重要性。我們現(xiàn)在很多地方有這種功能區(qū),但卻感受不到交流創(chuàng)新的氛圍,這是需要我們?nèi)ニ伎嫉摹?/p>
再看看我們的社區(qū),開發(fā)商建設(shè)了很多漂亮的房子,但不少都成為了現(xiàn)代版的農(nóng)莊,農(nóng)業(yè)社會(huì)是熟人社會(huì),大家的交往交易要看我們的關(guān)系熟不熟。真正的一個(gè)現(xiàn)代社會(huì)是什么?大量的陌生人集聚到空間上,他要發(fā)生更高效的協(xié)作、合作、交易,就不能看我們關(guān)系熟不熟,一定靠背后的法制和信用。現(xiàn)在是我們國家整個(gè)大轉(zhuǎn)型的時(shí)期,如何從一個(gè)農(nóng)業(yè)社會(huì)真正地轉(zhuǎn)向現(xiàn)代社會(huì)是我們需要思考的。
如何從一個(gè)熟人社會(huì)的封閉走向開放?英國空前的城市化創(chuàng)造了一個(gè)新的陌生人社會(huì),其成功之處在于新的治理模式和社會(huì)網(wǎng)絡(luò)的構(gòu)建。我們將來不但是看房子蓋的是不是高品質(zhì),更要看社區(qū)能不能解決好這個(gè)問題,我認(rèn)為這樣的發(fā)展方向才是美好城市、責(zé)任地產(chǎn)的未來。
未來需要什么樣的體制機(jī)制?不是說公共服務(wù)業(yè)由政府主導(dǎo)就全是政府的事了。在下一步發(fā)展過程中,需要政府和市場協(xié)力去推進(jìn),政府要做好政府的事情,要支持市場更多地創(chuàng)新。下一步政府在發(fā)展中要因勢利導(dǎo)地提供所需的公共服務(wù)與社會(huì)治理。我們要支持市場、支持企業(yè)在城市發(fā)展的過程中去創(chuàng)新創(chuàng)業(yè),奠定繁榮崛起的基石,催生良好的公共管理,更促進(jìn)城市繁榮崛起。
將來真正成功的房地產(chǎn)企業(yè)不再只是那些去開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)的企業(yè),而是利用房地產(chǎn)去創(chuàng)造新服務(wù)的企業(yè)。房地產(chǎn)新的應(yīng)用、新的服務(wù)應(yīng)該與交通設(shè)施網(wǎng)絡(luò)、互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)緊密結(jié)合起來,讓我們的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)從過去低成本的絕對優(yōu)勢、比較優(yōu)勢真正走向可持續(xù)的競爭優(yōu)勢,讓我們的生產(chǎn)空間集約化向空間生態(tài)化、山清水秀發(fā)展,未來房地產(chǎn)還有很多空間值得我們?nèi)グl(fā)揮。
作者:張國華,國家發(fā)改委城市中心總工程師、國土產(chǎn)業(yè)交通規(guī)劃院院長
中國鄉(xiāng)村發(fā)現(xiàn)網(wǎng)轉(zhuǎn)自:中國建設(shè)報(bào)
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