原題：中國城市轉型的贏家和輸家:土地利用改革及其對發展中國家的影響
土地融資在城市化和經濟增長中發揮了巨大作用。將公共土地出租或出售給私人部門，已將中國地方政府最寶貴的資產貨幣化，過去幾十年中，他們的大部分收入均來自土地出售。
然而，雖然在許多方面取得了進展，但土地融資給中國帶來了一系列不容回避的挑戰，諸如腐敗、農村征地和日益顯現的房地產泡沫。
緣起
鄧小平在上世紀70年代末開始了改革開放。上世紀80年代，中國政府借鑒香港利用土地資產為政府和基礎設施建設項目融資的成功經驗，開始進行土地使用權改革。
鄧小平創建深圳經濟特區是為了將市場導向的市場經濟力量與社會主義準則相結合。在這種結構下，經濟特區(包括深圳、廈門、珠海、汕頭)進行了許多其他地方無法進行的改革。引入了一系列土地使用權改革手段，這包括建立土地租賃和拍賣制度，這為中國其他城市的土地利用模式創造了一個模板。
《土地使用制度改革：對中國可持續發展的影響》的作者之一，新加坡國立大學李光耀公共政策學院的吳木鑾教授指出：“政府將土地使用權轉讓給私人部門使地方政府獲益，而開發商和普通公眾可以從開發房地產以及獲得房屋所有權中獲益。”
“在過去的30年間，中國人一直將如此成功的城市化進程模式視為信仰。約瑟夫·斯蒂格利茨教授（Joseph E. Stiglitz）將其稱之為‘塑造全球發展的重要力量之一’，” 吳木鑾補充道。
挑戰
然而，自城市化進程加快以來，中國的土地融資出現了許多問題。自1990年國務院允許外資進入中國房地產市場以來，土地市場的快速發展一直不公平。
貧富差距和土地管理方面的各種問題意味著農村農田被侵占，暗箱操作導致了猖獗的腐敗和土地囤積。
在沒有得到足夠補償的情況下攫取農村土地，以及經濟特區內房價上漲的風險尤為引起中央政府的關注。
這一幕正在中國深圳上演。深圳目前正經歷著房地產泡沫。作為中國的科技中心，大量年輕畢業生和專業人士涌入這座城市，導致住房需求激增。
在2015年3月到2016年3月之間的一年時間內，由于剛性需求和投機行為，這座城市的房價上漲了62%。政府放松了對貸款的限制，并將首次購房者的首付要求從30%降至20%，進一步加大了市場壓力。根據最新的國際媒體報道，硅谷生活成本的上升趕走了科技人才，但深圳的住房成本已貴過硅谷。
這一結果意味著，對該市許多工人來說，住房抵押貸款額已經超過了他們的月薪。這些價格上漲可能會阻礙人才流動，而恰恰正是這些人，才使得金融和科技公司取得了如此大的成功。最近，華為的研發和其他部門已經從深圳轉移到東莞。
投資者認為房地產市場如此高的回報率極具吸引力，因而大舉入市。這導致中低收入者的住房短缺，從而引發了人們對于公共住房的迫切需求。盡管政府已要求地方政府推廣公共住房，但在深圳等許多城市，公共住房的比例并沒有明顯提高。
新加坡模式
深圳市政府最近宣布了一項截至2035年，涵納170萬套新住房的計劃：其中60%是政府產權的住房。一些人懷疑這些住房是否會惠及窮人，因為深圳和其他城市過去也曾做出過類似的承諾，但并未兌現。
深圳的新政與新加坡的社會住房模式類似。新加坡的住房由新加坡建屋發展局管理，住期為99年，這種模式受到世界各國的高度重視。新加坡全國80%的住房處于公共控制之下，這意味著大多數新加坡人能在很大程度上受到保護，免受可能影響私人市場的危險房價泡沫的影響。
至于中國，正在采取措施，通過提高透明度和政策標準化的手段，來應對與土地融資相關的挑戰。土地收入數字現正公開接受公眾審查，并已設立儲備用地，以提供可持續的土地使用。
隨著城市化進程的繼續加快，這種向制度透明的轉變可能有助于中國推動經濟向前發展，尤其是在人們關注的住房方面。
從長遠來看，這也可能成為越南等發展中國家的一個參考案例。越南也在經歷快速城市化，并可能采取類似的方式為基礎設施建設提供資金。
值得懷疑的是，像美國各州政府這樣的西方政府，是否也能從這種模式中獲益，在未來為資金不足的地方項目提供收入。
但正如吳木鑾教授所指出的那樣，“美國地方政府的財政能力可持續性在過去幾十年大幅下降。一段時間以來，基礎設施建設岌岌可危。市政債務一直在上升。”然而，中國土地改革和房地產泡沫仍是值得注意的問題，深圳的房價甚至高于舊金山。亞洲和其他地區的發展中國家應該謹慎考量中國土地制度的優勢與不足。(翻譯：李柏慧)
中國鄉村發現網轉自：NUSLKYSPP 微信公眾號
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