如何準(zhǔn)確地觸摸房地產(chǎn)市場(chǎng)的“脈搏”，是已經(jīng)舉辦了17年的博鰲房地產(chǎn)論壇的主旨之一。在海南舉行的2017博鰲房地產(chǎn)論壇上，與會(huì)嘉賓表示，租賃市場(chǎng)、特色小鎮(zhèn)以及共有產(chǎn)權(quán)將在未來一段時(shí)間內(nèi)站上“風(fēng)口”，并且會(huì)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重大影響。
租賃市場(chǎng)或帶來新格局
住建部同國(guó)家發(fā)改委、公安部、財(cái)政部等八部門近期聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，要求在人口凈流入的大中城市，加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。目前，住建部已同有關(guān)部門選取了廣州、深圳、南京等12個(gè)城市作為首批開展住房租賃試點(diǎn)的單位。這一新政，迅速將租賃市場(chǎng)推向“風(fēng)口”。
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究生院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)系主任陳淮認(rèn)為應(yīng)當(dāng)加快租賃市場(chǎng)的發(fā)展。“租賃市場(chǎng)是讓物和人、資源和需求更有效結(jié)合起來的一個(gè)非常重要的組成部分。”
但遠(yuǎn)洋集團(tuán)董事局主席李明表示，無論是從供給側(cè)還是從需求側(cè)出發(fā)，政策顯現(xiàn)的效果都還沒那么快，滿足租賃住房的需求以及提供有效的供給都需要時(shí)間。
鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，租賃市場(chǎng)火爆背后，租賃紅利并非雨露均沾。“國(guó)內(nèi)具有代表性的開發(fā)企業(yè)幾乎都已經(jīng)全部涌入租賃市場(chǎng)，但不是所有城市都有租賃機(jī)會(huì)，事實(shí)上它只屬于重點(diǎn)城市。”并且這些城市需要滿足有持續(xù)人口凈流入、服務(wù)業(yè)占比超過50％且持續(xù)上升、房?jī)r(jià)收入比偏高以及租金有上漲空間四個(gè)條件。
“租賃運(yùn)營(yíng)是非常苦，很難賺錢的生意，毛利到15％就已經(jīng)很厲害了。”楊現(xiàn)領(lǐng)說，“如果沒虧錢，那就千萬不要因?yàn)檎吖膭?lì)了就一擁而進(jìn)，實(shí)際上運(yùn)營(yíng)企業(yè)怎么樣，目前總體仍處于探索階段。”
新城控股集團(tuán)股份有限公司高級(jí)副總裁歐陽捷認(rèn)為，企業(yè)自持租賃住房可以改變租賃市場(chǎng)格局。他建議，企業(yè)自持租賃住房推出后，一要精裝修，二要統(tǒng)一管理。不但管理、維修人員做到24小時(shí)服務(wù)，而且物業(yè)費(fèi)以前由業(yè)主承擔(dān)，現(xiàn)在由企業(yè)承擔(dān)。除此之外，還要建立數(shù)據(jù)系統(tǒng)、管理人員監(jiān)督考核系統(tǒng)等一系列標(biāo)準(zhǔn)體系。雖然成本會(huì)提高，租金會(huì)上漲，但可以帶動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)的規(guī)范性。再加上合同的備案管理制度，未來會(huì)有越來越多的人選擇租房。如果形成主流，就會(huì)影響其他二手房業(yè)主定價(jià)管理和租賃模式的管理。
特色小鎮(zhèn)成為“香餑餑”
作為房地產(chǎn)行業(yè)的突圍路徑，特色小鎮(zhèn)成為房地產(chǎn)行業(yè)的新“風(fēng)口”之一。目前，特色小鎮(zhèn)的發(fā)展超出想象，國(guó)內(nèi)相關(guān)項(xiàng)目達(dá)到上萬個(gè)。
針對(duì)目前特色小鎮(zhèn)的發(fā)展，陳淮表示，特色小鎮(zhèn)不是主題公園，也不是簡(jiǎn)單開發(fā)一些旅游項(xiàng)目。特色小鎮(zhèn)要滿足“惠及當(dāng)?shù)乩习傩铡边@個(gè)先決條件。除此之外，充分開掘當(dāng)?shù)靥厣Y源也應(yīng)是特色小鎮(zhèn)的特征之一。陳淮建議，特色小鎮(zhèn)要和人口的適度聚集、農(nóng)民的就地市民化以及人口的交流、高端人口的聚集結(jié)合起來。
全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng)、清華校友房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)成為推動(dòng)特色小鎮(zhèn)發(fā)展的重要力量。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入特色小鎮(zhèn)有非常多的優(yōu)勢(shì)，但做特色小鎮(zhèn)首先要考慮定位、商業(yè)模式、金融模式和建設(shè)運(yùn)營(yíng)，這都是必須解決的問題。“現(xiàn)在的特色小鎮(zhèn)，融合發(fā)展、抱團(tuán)發(fā)展，這是大勢(shì)所趨，不是一個(gè)開發(fā)商就能夠把一個(gè)鎮(zhèn)打造好的。”聶梅生說。
在中新城鎮(zhèn)化研究院院長(zhǎng)袁開紅看來，在特色小鎮(zhèn)的打造中，以人為本是根本，文化基因是核心，產(chǎn)城融合是關(guān)鍵。
袁開紅表示，首先特色小鎮(zhèn)不可能全面開花，要看區(qū)位、資源和產(chǎn)業(yè)能力。大城市周邊地區(qū)、資源稀缺地區(qū)，有條件的上，沒條件的不能硬上。其次，特色小鎮(zhèn)的打造，內(nèi)容重于形式，一定要有本土化的東西。再次，特色小鎮(zhèn)有共性，但更需要個(gè)性，大量復(fù)制不可取。最后，中國(guó)的特色小鎮(zhèn)，可以“造”，但是不能“作”。在特色小鎮(zhèn)打造的持續(xù)熱潮中，需要所有當(dāng)事方理清思路，腳踏實(shí)地，以促進(jìn)地方發(fā)展為出發(fā)點(diǎn)，做出精品。
共有產(chǎn)權(quán)房成市場(chǎng)新亮點(diǎn)
北京市住建委日前會(huì)同北京市發(fā)改委等有關(guān)單位聯(lián)合起草《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》，并向社會(huì)公開征求意見。“共有產(chǎn)權(quán)住房”迅速成為一個(gè)高頻詞匯，受到社會(huì)的高度關(guān)注。
中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)理事長(zhǎng)孟曉蘇認(rèn)為，這是一項(xiàng)社會(huì)意義重大的革命性舉措，一方面可以讓“夾心層”的百姓用相對(duì)低的價(jià)格住上房子，同時(shí)還不影響商品房?jī)r(jià)格；另一方面它可以把原來一些家庭住房的問題統(tǒng)一起來，慢慢走上共有產(chǎn)權(quán)房的道路。
財(cái)政部中國(guó)財(cái)政科學(xué)研究院應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)博士后盤和林認(rèn)為，共有產(chǎn)權(quán)住房最大的亮點(diǎn)就在于完全遵循市場(chǎng)化機(jī)制，不干擾市場(chǎng)價(jià)格等，而是通過產(chǎn)權(quán)制度來抑制投機(jī)、支持中端購房。它從購買到出租、產(chǎn)權(quán)退出，完全基于契約精神，按照市場(chǎng)價(jià)格、方式進(jìn)行，避免了直接干擾價(jià)格帶來的種種弊端，這在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的探路方面又邁出了一大步。
部分專家學(xué)者認(rèn)為共有產(chǎn)權(quán)房一定程度上可以起到抑制高房?jī)r(jià)的作用。國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心研究員任興洲表示，因?yàn)楣灿挟a(chǎn)權(quán)房的價(jià)格明顯要比周邊房?jī)r(jià)低，有的甚至低30％左右，所以對(duì)這部分住房的房?jī)r(jià)是有抑制作用的。不過，共有產(chǎn)權(quán)住房數(shù)量有限，僅從房?jī)r(jià)的角度，只靠這一項(xiàng)政策難以抑制。
中國(guó)鄉(xiāng)村發(fā)現(xiàn)網(wǎng)轉(zhuǎn)自：經(jīng)濟(jì)參考報(bào) 2017-08-11
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